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- ADMINISTRACION DE FINCAS
¿QUE MAYORIA SE REQUIERE PARA INSTALAR UNA SALIDA DE HUMOS EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
Salvador Alcayna
19/01/2013
 

¿QUE MAYORIA SE REQUIERE PARA INSTALAR UNA SALIDA DE HUMOS EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS? Dado que en el mundo del Derecho en general, la norma aplicable a un hecho deviene de la naturaleza jurídica del mismo, antes de entrar de lleno en el corazón de la materia que planteamos en el interrogante que encabeza este artículo, debemos centrar nuestra atención en aquella parte del Derecho civil que estudia los Derechos Reales. El nombre de Derechos Reales, proviene de la palabra latina “Res” que significa Cosa y por tanto hablar de Derechos Reales es tanto como hablar de los Derechos de las Cosas. En este caso, la palabra “cosas” se toma en su acepción más amplia y la mejor manera de delimitar su campo de actuación, con la doble intención de clarificar y simplificar el tema para los no profesionales del Derecho, es contraponerla a la palabra “personas”. Demos un paso más y centrémonos en el Código Civil. Este titula su Libro Segundo: “DE LOS BIENES, DE LA PROPIEDAD Y DE SUS MODIFICACIONES.” Y en la DISPOSICION PRELIMINAR de ese libro segundo, el Art. 333 del Código Civil, (en adelante C.C), dice: “Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles” En consecuencia, a partir de la lectura de este articulo, sabemos que el concepto cosas, jurídicamente hablando, es asimilable al concepto bienes muebles o inmuebles. En este sentido el Derecho Real se define como: “Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa.” La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito. Llegados a este punto, necesitamos saber que Clases de Derechos Reales existen en el derecho español. • Derechos reales ilimitados: la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en la Leyes. • Derechos reales limitados: 2.1. Derechos reales limitados de goce y disfrute: 2.1.1. Usufructo: da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el titulo de constitución o la ley autoricen otra cosa. 2.1.2. Uso y habitación: el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque esta aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. 2.1.3. Servidumbres: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. 2.1.4. Superficie: derecho a construir sobre suelo ajeno durante un período de tiempo; 2.1.5. Sobre edificación y subedificación; 2.2. Derechos reales limitados de realización del valor: confieren a alguien la facultad de exigir que se venda un bien ajeno para satisfacer un crédito: 2.2.1. Hipoteca; 2.2.2. Prenda; 2.2.3. Anticresis. 2.3. Derechos reales de adquisición preferente: 2.3.1. Tanteo; 2.3.2. Retracto Las servidumbres pues tiene la naturaleza jurídica de Derecho Real limitado de goce o disfrute. Y están reguladas en el Código Civil, Capitulo I. Título VII, Artículos 530 al 604. Ciñéndonos a la Servidumbre de “Salida de Humos” cuya Instalación es el objeto de la pregunta que encabeza este artículo, debemos decir lo siguiente: Esta servidumbre, tiene naturaleza continua, aparente y positiva y se puede adquirir además de por el título por la prescripción de 20 años. La instalación de una chimenea en beneficio exclusivo de un propietario, en un patio común de un edificio en Régimen de Propiedad Horizontal, supone una alteración de un elemento común que exige el acuerdo unánime de los propietarios. Sí la constitución de una servidumbre de salida de humos para un restaurante, exige obras que no se ciñan al espacio privativo de su propietario, sino que afecten a los elementos comunes del mismo se requiere el consentimiento unánime de los propietarios como acto de disposición, pues la obra que se pretende altera el titulo constitutivo de la Comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso especifico de un local.

 

TRAS LA REFORMA HABRA QUE TENER EN CUENTA EL ART. 10.3.B  SEPIN/CONS/84726

Debe de considerarse la " libertad de comercio" en actividad licita, en nuevo articulo citado exige los 3/5 en todo caso, para las obras que afecten a elementos comunes.

~~3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
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a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
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b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
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En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley[18].
 

 

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