MEDIANERÍA Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Se plantea el presente artículo con motivo de la siguiente consulta:

En un primer momento se nos plantea el siguiente dilema: ¿Se trata de una fórmula de medianería?

El significado coloquial de pared medianera sería el siguiente:

“Una pared medianera es por definición una pared con la propiedad compartida entre dos vecinos. Así cada mitad corresponde a uno de ellos.”

El código civil considera la medianería como una fórmula de servidumbre. En el derecho, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente a otra persona.

Conviene, entonces, que aclaremos conceptos en torno a la medianería y su regulación jurídica en el código civil. En este sentido, el mismo dispone en los artículos 571 y siguientes:

“Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

• En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación
• En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo
• En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos

Se entiende que hay signo exterior contrario a la medianería:

• Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos
• Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos
• Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas
• Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua
• Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades
• Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro
• Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos se hallen cerradas

Las zanjas o acequias abiertas entre fincas se presumen también medianeras, salvo título que demuestre lo contrario.

La reparación y construcción de paredes medianeras y el mantenimiento de vallados, setos vivos, zanjas y acequias, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edifico suyo.

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Tomando en cuenta tales consideraciones se hace preciso determinar, en orden a contestar a la cuestión formulada, si existe o no servidumbre de medianería. La misma –servidumbre-, entendemos, solo existiría para el caso de que la separación entre ambas propiedades -comunidades de propietarios- cuente con un solo muro o pared levantada, por mitad entre la una y la otra, como delimitación. El derribo de esta pared medianera supondría, creemos, la alteración de un elemento común que exige el acuerdo unánime de los propietarios. Siendo necesaria la unanimidad de los propietarios de las dos fincas.

Caso distinto sería aquel en que la separación entre ambas fincas –o comunidades- estuviera conformada por un muro perteneciente a una de las fincas contiguo a otro muro, perteneciente a la otra. En este supuesto, el análisis de la fórmula estructural nos permitiría deducir, respecto de la condición de aquellos tabiques que: Cada uno de estos constituiría por mitad un elemento común –en su cara exterior- y otro privativo –en su cara interna-. Y, al igual que ocurriera al tratarse de una servidumbre de medianería, la alteración de estos muros o tabiques exigiría la autorización de una y otra comunidad mediante el voto favorable unánime, por afectar su derribo a la parte comunitaria de cada cual.