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SALVAR EL VOTO EN JUNTA DE PROPIETARIOS PARA IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS y motivos de IMPUGNACION DE ACUERDOS
Jose Fco. Villanueva Castillo
29/01/2014
 

~~La cuestión que se suscita es qué significa “salvar el voto” en una junta de propietarios, qué importancia tiene, y si se puede entender salvado ese voto por el hecho de votar en contra del acuerdo de la junta de propietarios o, por el contrario, es preciso hacerlo constar así expresamente o, al menos, la voluntad de impugnar ese acuerdo.

La cuestión se suscita por la redacción del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cual establece que “1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los interese de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.”; y a continuación añade el precepto: “2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta...”, además de los ausentes y los indebidamente privados del derecho de voto. El problema de qué es lo que debe entenderse por ese “salvado su voto” a que se refiere el precepto se produce porque en el régimen anterior a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dicho requisito no se exigía, sino que se atribuía la legitimación activa para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a cualquier propietario disidente – como recogía el primitivo art. 16.4ª LPH al señalar que “Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo…” - , por lo que ha habido Audiencias provinciales que han venido entendiendo que, desde esa reforma, y dada la incidencia de la misma en la regulación del derecho de voto, no podía entenderse que hubiera “salvado su voto” el propietario que se hubiera limitado a votar en contra del acuerdo adoptado en junta de propietarios, sino que había que hacer constar expresamente que se salvaba el voto – aunque no se exigiera una fórmula ritual especial - a efectos de una posible impugnación judicial del acuerdo adoptado en junta; dicha voluntad debía quedar claramente explicitada, exigiendo del opositor al acuerdo una actitud mucho más activa y comprometida que el hecho de simplemente votar en contra, que no tiene por qué implicar necesariamente la voluntad de impugnar la junta, como garantía de seguridad jurídica para la Comunidad, y que entender otra cosa venía a frustrar la intención de la reforma legal, que introducía explícitamente un requisito nuevo para la impugnación judicial de acuerdos, además de ir en contra de dicción literal del nuevo precepto.

En este sentido se manifestaban, entre otras, las SSAP de Zaragoza (4ª) de 22 de octubre de 2002 y 18 de julio de 2006, de Granada (4ª) de 22 de octubre de 2002, 21 de octubre de 2003 y 14 de octubre de 2011, de Madrid (11ª) de 27 de junio, de Santa Cruz de Tenerife 83ª) de 6 de octubre de 2000, de Asturias de 28 de octubre de 2005, de Valencia (7ª) de 21 de marzo de 2011, o Palma de Mallorca (3ª) de 28 de mayo de 2009.

No era, sin embargo, una postura unánime de las Audiencias Provinciales, sosteniendo otras que el art. 18.2 LPH es una norma restrictiva de derechos, que debe ser interpretada restrictivamente, en el sentido de que salvar el voto equivale o es lo mismo que votar en contra, sin que exista diferencia alguna entre ambos conceptos, puesto que votar en contra es la expresión más evidente de disconformidad con el contenido del acuerdo adoptado, sin que pueda limitarse el derecho a impugnar la junta en base a exigencias no expresamente previstas por la Ley. En este sentido cabe mencionar, entre otras, las SSAP de Albacete (2ª) de 18 de julio de 2000, de Baleares (3ª) de 15 de mayo de 2001, de Navarra (3ª) de 14 de septiembre de 2001, de Asturias (1ª) de 18 de junio de 2002, de León (2ª) de 21 de junio de 2007, de Valencia (6ª) de 14 de abril de 2008, de Madrid (12ª) de 30 de mayo de 2007 y (13ª) de 28 de julio de 2009, o Murcia (2ª) de 6 de septiembre de 2002, y (5ª) de 15 de diciembre de 2009.

La trascendencia de la interpretación dada en cada caso del termino al art. 18.2 LPH es evidente, puesto que se hace depender de ello la legitimación activa del propietario disidente para impugnar ante los Tribunales el acuerdo adoptar en una junta de propietarios.

Pues bien, la Sentencia nº 242/2013 de 10 de mayo de 23013 del Pleno del Tribunal Supremo ha venido a poner fin a ese debate, y a la inseguridad jurídica que suponía la existencia de interpretaciones contradictorias, a veces entre secciones de una misma Audiencia, al señalar que “No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto”, e igual que afirma que salvar el voto y votar en contra no suponen lo mismo, porque no es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir entre otras cosas una expresión tan controvertida como la de “salvar el voto” que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, también afirma que el hecho de votar en contra significa que sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.”,teniendo en cuenta que esa reforma legislativa ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas; y afirma la STS que  “La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o contenido suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse en la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno u otro sentido.”

Y esto es, precisamente, lo que la STS declara como doctrina jurisprudencial en el punto 3º del fallo, que “la expresión “hubieren salvado el voto” del art. 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.”

Queda claro pues que, en adelante, para poder impugnar ante los tribunales un acuerdo adoptado en una junta de propietarios bastará, para estar legitimado activamente para hacerlo, o bien que el propietario vote en contra de dicho acuerdo, y así conste en el acta de la Junta, si tiene claro que el acuerdo incurre en alguno de los supuesto del art. 18.1 LPH que permiten su impugnación, o bien que el propietario manifieste expresamente de cualquier forma, y así conste en el acta, su disposición a hacerlo, salvando así su voto, como exige el art. 18.2 LPH en la interpretación dada por el Tribunal Supremo, en caso de que por cualquier circunstancia decida abstenerse en la votación.

Se podrán impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios en los supuestos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ante el Juzgado donde se encuentre la Comunidad del inmueble mediante un juicio ordinario.

Los acuerdos que podemos impugnar son:

  • Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Y estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos:

  • Los propietarios que hubiesen votado en contra del acuerdo.
  • Los ausentes siempre que comuniquen al administrador-secretario su disconformidad dentro de los 30 días naturales siguientes a que hayan recibido la oportuna notificación de los acuerdos.
  • Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Para poder impugnar los acuerdos, el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad de propietarios. También puede impugnar los acuerdos, si tiene deudas, si previamente ha depositado su importe en el Juzgado y se la ha puesto a disposición de la Comunidad. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Los plazos para impugnar caducarán a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de 1 año. Los plazos de tres meses o un año se contarán de fecha a fecha, incluido el mes de agosto.

En aquellos supuestos en los que el acuerdo sólo resulta contrario a lo dispuesto en la LPH o a las causas que en su Art. 18.1 se establecen, el apartado segundo de este mismo precepto establece unos estrictos requisitos de legitimación que sí que habría de cumplir aquel propietario que pretendiera la impugnación del acuerdo.

Art. 18.2 LPH: " Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto."

De este precepto se coligen los siguientes requisitos de legitimación:

I.- Debe ser propietario. Por tanto, no puede impugnar las decisiones de la asamblea quién no sea propietario al momento de adopción del acuerdo. ( Portero, administrador, cualquier acreedor de la comunidad, etc.)

En supuestos de transmisión del inmueble con posterioridad a la adopción del acuerdo, carece de legitimación el nuevo propietario, aun cuando sea él quien deba soportar las consecuencias del mismo.

II.- Que estuviera ausente en la junta o votara en contra o se abstuviese.

Puede impugnar quien estuvo ausente en la junta en la que se adoptó el acuerdo. No es ausente quien estuvo representado en la junta.

En caso de que el propietario impugnante hubiera concurrido a la junta, se requiere que hubiera votado en contra o se hubiera abstenido.( Tras las muchas dudas que generaba la exigencia legal de que " hubiera salvado el voto", la cuestión parece haber quedado resuelta tras la STS de 10 de Mayo de 2013, ya que se considera que salva su voto quien vota en contra o se abstiene.)

III.- El propietario debía contar con derecho de voto al momento de celebración de la asamblea.

Otro requisito para poder impugnar el acuerdo sería que el impugnante contase con su derecho al voto al momento de celebración de la asamblea y en consecuencia no hubiera sido privado indebidamente del mismo. A sensu contrario, no pueden impugnar los que no pudieron votar en la asamblea por haber sido debidamente privados del voto.

Concretamente, como caso más frecuente, no estarían legitimados para impugnar los acuerdos, aquellos propietarios que a la fecha de la asamblea se encontraban en situación de morosidad con la Comunidad de propietarios, al no haber pagado ni consignado las cuotas, ni impugnado el acuerdo del que derivaban las mismas. ( Art. 15.2 LPH)

Aunque posteriormente se pongan al día en el pago de las cuotas no adquirirían legitimación para la impugnación del acuerdo, ya que deben estar al corriente en el pago o haber consignado o tener impugnadas las cuotas al momento de la adopción del acuerdo. ( STS 14-10-2011)

En caso de ausentes morosos, no hay unanimidad sobre la legitimación que tendrían para impugnar los acuerdos adoptados en su ausencia. Si aplicamos la analogía, habría que entender que no podrían.

IV.- Que se abonen o consignen judicialmente las cantidades devengadas desde la fecha de celebración de la junta hasta la fecha de interposición de la demanda.

Efectivamente, tampoco podría impugnar los acuerdos aquel propietario que estaba al corriente en el pago a la fecha de celebración de la asamblea en la que se adoptó el acuerdo, pero no ha abonado ni consignado judicialmente con posterioridad las cantidades devengadas desde esta fecha hasta la interposición de la demanda en el Juzgado. La consignación tendría que ser en este caso judicial, no siendo válida la efectuada ante notario, tal como sí se admite en los supuestos del Art. 15.2 de la LPH.

Sólo se estaría exento del cumplimiento de este requisito cuando el acuerdo que se impugna está relacionado con el establecimiento o alteración de las cuotas.

Por cuota puede semánticamente entenderse, tanto la cantidad concreta que se abona en cada caso (sea cuota ordinaria o extraordinaria), como el coeficiente o porcentaje de participación en la comunidad o incluso el porcentaje de participación en aquellos gastos en los que están exentos determinadas propiedades (Vg. Locales respecto de los gastos de ascensor o limpieza de escaleras, etc.)

Ante las dudas interpretativas que presenta el precepto, cabe entender que esta exención viene, en general, referida al sistema de reparto de gastos (Vg. Cambio de coeficientes, declaración de exención en determinados gastos por parte de algunos inmuebles, etc.)

 

jose Villanueva

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