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Abogados en Valencia
- 脕REA CIVIL
~~RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA - COSA FUTURA - ABOGADOS VALENCIA
Jose Fco. Villanueva Castillo
28/07/2014
 

~~RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE COSA FUTURA (vivienda) por incumplimiento de las obligaciones por la sociedad compradora. No se acredita incumplimiento por la vendedora.
 

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Roj: STS 2946/2014
Id Cendoj: 28079110012014100354
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1414/2012
Nº de Resolución: 415/2014
Procedimiento: Casación
Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Tipo de Resolución: Sentencia
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a dieciséis de Julio de dos mil catorce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados
el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 8ª de la Audiencia
Provincial de Sevilla como consecuencia de autos de juicio de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 11 de la misma ciudad, cuyo recurso fue interpuesto por la Procuradora Doña
Marta Oti Moreno, en nombre y representación de "HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ, S.L."; siendo parte
recurrida la Procuradora Dª Patricia Rosch iglesias, en nombre y representación de "CONSYPROAN, S.L."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Francisco José Pacheco Gómez, en nombre y representación de
"CONSYPROAN, S.L." interpuso demanda de juicio ordinario contra "HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ,
S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al
juzgado , dicte sentencia por la que estimando íntegramente la presente demanda, 1. SE DECLARE la validez
y eficacia del contrato de compraventa de fecha 4 de septiembre de 2007, suscrito entre mi representada
CONSYPROAN, SL, y el demandado, y en consecuencia: 2. SE DECLARE el incumplimiento por parte del
demandado, de sus obligaciones contractuales asumidas en dicho contrato de compraventa de fecha 4 de
septiembre de 2007. 3. SE CONDENE al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y cumplir
con sus obligaciones estipuladas en el citado contrato. 4. SE CONDENE al demandado al pago del resto del
precio y del IVA devengado, al tipo vigente del 8%, pendiente de pago de la compraventa, y que asciende a
la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS CON SESENTA
Y SEIS CÉNTIMOS (381.536,66 #), IVA incluido. 5. SE CONDENE al demandado a elevar a escritura pública
el contrato privado de compraventa de fecha 4 de Septiembre de 2007, de conformidad con sus propios
términos y condiciones, procediendo a la firma de dicha escritura, previo pago del resto del precio y del IVA
devengado, al tipo vigente del 8%, que asciende a la suma de 381.536,66 # (IVA incluido).6. SE CONDENE
al demandado a abonar los intereses y amortizaciones del préstamo hipotecario que grava la finca objeto de
la compraventa desde la fecha en que debió formalizarse inicialmente el otorgamiento de escritura pública
-172-2010- hasta que se produzca efectivamente el mismo, ascendentes a fecha actual a 6.158,40 # y sin
perjuicio de su devengo periódico, cuyo pago interesamos como condena de futuro, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 220 de la LEC . SE CONDENE al demandado a abonar 188,06 # en concepto de gastos
de constitución de la Comunidad de Propietarios, correspondientes a la vivienda de los demandados, así como
las cuotas de comunidad correspondientes a dicha vivienda, ascendentes a la fecha a la suma de 118,08 #,
sin perjuicio de su devengo periódico, cuyo pago interesamos como condena de futuro, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 220 de la LEC . 8. SE CONDENE al demandado al abono de los intereses devengados
y al pago de las costas que genere el presente proceso.
2.- El Procurador D. Francisco Rivera Navarro, en nombre y representación de VAZQUEZ VELAZQUEZ
HERMANOS, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró
de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que 1.- Estime la excepción procesal
de falta de legitimación pasiva ad causam y, por tanto, desestime la demanda, declarando la nulidad del
contrato de 4 de septiembre de 2.007, con expresa imposición a la entidad demandante de las costas causadas
2
a la misma. 2.- Desestime íntegramente las peticiones tendentes a exigir el cumplimiento del contrato de
fecha 4 de septiembre de 2.007, por mi representada y las derivadas del mismo en las que se interesa la
condena al pago de la suma de 381.536,66 #, la elevación a escritura pública, el pago de los intereses y
amortizaciones del préstamo que grava la finca y los gastos de constitución de la comunidad de propietarios
y cuotas ordinarias, por no existir vinculación contractual entre la actora y la demandada, siendo nulo dicho
contrato. Imponga a la entidad actora una expresa condena en costas. Y formulando demanda reconvencional,
alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado
1º.- Declare la nulidad de las estipulaciones cuarta, sexta y décima del contrato de compraventa de fecha 4 de
septiembre de 2.007, por vulnerar la normativa sobre consumidores y usuarios y, en consecuencia, declare
resuelto dicho contrato por incumplimiento del vendedor reconvenido de la obligación de poner a disposición
del comprador reconveniente, la vivienda, garaje y trasteros anejos dentro del cuarto trimestre del año 2.009,
condenándolo a reintegrarle las cantidades anticipadas por éste, que según el propio contrato ascienden a
TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36.000 #) más sus intereses legales. 2º.- Subsidiariamente a la pretensión
anterior, dicte sentencia declarando resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor,
demandante y reconvenido, de sus obligaciones de entregar el inmueble objeto de venta con el servicio común
de piscina con las legalizaciones administrativas para su utilización; por incumplir la obligación de garantizar los
suministros de aguas a la urbanización, sin sujeción a un período de un año; por no cumplir los compromisos
de terminación de la totalidad de la urbanización ofertada publicitariamente y por no encontrarse la vivienda
objeto de compraventa, con sus anejos de garaje y trastero, libre de cargas en el momento de su puesta a
disposición, al estar gravada con una carga urbanística para responder del pago de una liquidación provisional
de la cuenta por los gastos de urbanización. 3º.- Subsidiariamente y en el hipotético supuesto de que estimara
la acción de cumplimiento del contrato, en aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", interesamos de
S.Sª, proceda a la revisión, modificación o reajuste equitativo del desequilibrio sobrevenido de las recíprocas
atribuciones patrimoniales, adecuando la ejecución del contrato de compraventa de fecha 4 de septiembre de
2.007, a las nuevas circunstancias, ante la incidencia de la crítica situación económica actual en las relaciones
contractuales duraderas, y, consecuentemente, practique al precio fijado contractualmente una reducción del
30%. 4.- Imponga a la demandada reconvenida una expresa condena en costas.
3.- El Procurador D. Francisco José Pacheco Gómez, en nombre y representación de "CONSYPROAN,
S.L." contestó a la demanda reconvencional por la que se desestime íntegramente la demanda reconvencional
interpuesta en contra de mi patrocinada, condenando a la mercantil HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ,
S.L. al pago de las costas.
4 .- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos
controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Sevilla dictó sentencia
en fecha 30 de septiembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando parcialmente la
demanda formulada por la entidad CONSYPROAN, S.L. contra la entidad Vázquez Velázquez Hermanos,
S.L., debo declarar y declaro la validez y eficacia del contrato de compraventa de fecha 4 de septiembre de
2.007 suscrito entre las partes litigantes respecto de los inmuebles a que se hace referencia en el cuerpo
de esta resolución (fundamento de derecho segundo), debiendo declarar y declarando el incumplimiento por
parte de la demandada de sus obligaciones contractuales contraídas en dicho contrato y debiendo condenar
y condenando a esta última a estar y pasar por tales declaraciones, así como al abono a la actora de la
cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL TRES EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS
(378.003,92.- Euros) como resto pendiente de pago, incluido el IVA al 7% en el momento de elevar a público
el contrato de compraventa mencionado, a cuyo otorgamiento se condena a la citada demandada, a quien
también se condena a abonar los intereses que devengue el préstamo hipotecario que grava la finca por ella
comprada a razón de 38,49% desde el día 23 de abril de 2.010, así como los que se continúen devengando
por tal concepto y los que se generen por el impago de las cuotas de amortización que vayan venciendo si
en ese memento no hubiera procedido al pago del resto de precio a que se ha hecho mención anteriormente;
igualmente, debo condenar y condeno a la demandada a abonar la suma de TRESCIENTOS SEIS EUROS
CON CATORCE CÉNTIMOS (306,14.- Euros), así como las cuotas de comunidad que se fueran devengando,
a razón de 118,08.- Euros al mes hasta que quede incorporada legalmente a la citada Comunidad en que
se encuadran las fincas objeto de compra, todo ello con más los intereses devengados en la forma que se
recoge en el fundamento de derecho quinto de esta resolución. Igualmente, desestimando íntegramente la
reconvención formulada por la entidad Vázquez Velázquez Hermanos SL contra la entidad Consypron SL,
debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones exigida en su contra y, todo ello, con expresa imposición
de las costas de la demanda y reconvención a la parte demandada reconviniente.
3
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación
procesal de HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ, S.L., la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla,
dictó sentencia con fecha 13 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: Se desestima el
recurso interpuesto por la representación de HERMANOS VÁZQUEZ VELÁZQUEZ, S.L. contra la Sentencia
dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Sevilla con fecha 30/09/11 en el Juicio Ordinario nº
1610/10, y se confirma íntegramente la misma con imposición de las costas de esta Alzada a la parte apelante
TERCERO .- 1.- El procurador D. Francisco Rivero Navarro, en nombre y representación de
HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ, S.L. interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con
apoyo en el siguiente MOTIVO DE CASACION: UNICO .- Infracción del artículo 1124 del Código civil y de la
jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo contenidas en las sentencias números 812/2008, de
8 de julio de 2007 y 1062/2006, de 31 de octubre de 2006 .
2.- Por Auto de fecha 11 de diciembre de 2012, se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y
dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
3 .- Evacuado el traslado conferido, siendo parte recurrida la Procuradora Dª Patricia Rosch iglesias,
en nombre y representación de "CONSYPROAN, S.L." presentó escrito de oposición al recurso interpuesto.
4.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación
y fallo el día 2 de julio de 2014, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ ,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- 1.- Toda la cuestión jurídica -la cuestión de hecho queda bien delimitada en la sentencia de
instancia- gira alrededor del contrato de compraventa de 4 septiembre 2007 y su cumplimiento. La promotora,
como constructora y vendedora CONSYPROAN, S.L. vende una determinada vivienda a construir -se trata
de compraventa de cosa futura- por un precio cierto, a HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ, S.L que pagan
una parte del mismo, previéndose detalladamente el pago del resto. Se prevé también el plazo de entrega
de la vivienda, en estos términos:
Estimativamente se prevé se emita la certificación final de obra dentro del cuarto trimestre del año 2009
a no ser que concurran causas de fuerza mayor u otras ajenas a la parte vendedora, pactándose expresamente
que la entrega de la vivienda y sus anexos tendrá lugar en el plazo máximo de CUARENTA Y CINCO (45) días a
contar desde la obtención de la Licencia de Primera Ocupación. Obtenida la Licencia de Primera Ocupación, se
procederá por la parte vendedora señalar día y hora, -lo que comunicará mediante carta con acuse de recibo-,
para la entrega de llaves y simultáneo otorgamiento de Escritura Pública de Compraventa, que deberá tener
lugar dentro del plazo anteriormente pactado de 45 días. La promotora tramitará a su costa la obtención de
la licencia de primera ocupación, y en su caso las subsanaciones que procedan. LA VENDEDORA entregará
el dominio y posesión del inmueble objeto de la presente, libre de inquilinos y ocupantes, sin otras cargas y
gravámenes que, en su caso, la hipoteca citada en garantía del préstamo a solicitar, así como de aquellas
otras cargas o gravámenes que vengan impuestas por Ley, por la ejecución de la edificación, y/o por la
Normativa Urbanística de aplicación. La entrega de la posesión física y jurídica de la vivienda se hará efectiva
en el momento del otorgamiento de escritura pública de compraventa.
2.- La parte vendedora exige el cumplimiento del contrato de compraventa, su validez y que por tanto
el comprador pague el precio que resta por abonar, intereses y amortizaciones del préstamo hipotecario y
otorgamiento de la correspondiente escritura pública, con abono de gastos de constitución de la comunidad
de propietarios y cuotas que fueran venciendo. La compradora que se articula a través del cauce procesal de
la reconvención, pide que se declaren nulas tres de las cláusulas del contrato y la resolución del contrato por
incumplimiento de la vendedora de la que pide sea condenada a pagar la suma que tiene recibida. De manera
subsidiaria interesa que se declare la resolución por incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar
el servicio común de piscina, los suministros de agua, de terminación de la urbanización y no entregar libre
de cargas, la vivienda, garaje y trasteros; igualmente con carácter subsidiario dar por válido el contrato y que
como consecuencia de la aplicación del rebus sic stantibus se proceda a la revisión, modificación o reajuste
del desequilibrio sobrevenido de las recíprocas atribuciones patrimoniales, reduciendo el precio en un 30 %.
3.- Tanto la sentencia de primera instancia como la dictada por la Audiencia Provincial, Sección 8ª de
Sevilla, de 13 febrero 2012 , que ha confirmado aquella, han estimado esencialmente la demanda declarando
la validez y eficacia del contrato y condenando a la entidad demandada a cumplir (pagar el precio pendiente
e intereses y cuotas y otorgar escritura pública) y han desestimado íntegramente la reconvención.
4
Frente a estas últimas sentencias la entidad demandada HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ, S.L,
demandante reconvencional y compradora de la vivienda, como cosa futura, ha formulado recurso de casación
en un solo motivo, por entender que aquella ha infringido el artículo 1124 del Código civil , refiriéndose
exclusivamente a un presunto incumplimiento por la parte contraria, la sociedad vendedora.
SEGUNDO .- 1.- El recurso de casación formulado en un motivo único se centra en que el
incumplimiento del contrato ha sido ante la vendedora CONSYPROAN, S.L. y lo ha basado en el artículo
1124 del Código civil y jurisprudencia, que es numerosísima y es reiterada la doctrina de que el contratante
incumplidor no puede exigir la aplicación del artículo 1124; la jurisprudencia se ha referido normalmente a que
en las obligaciones recíprocas no puede pedir la resolución el contratante que no ha cumplido: sentencia de 15
julio de 1999 que cita muchas anteriores, reiterada por posteriores, como la del 10 junio 2010. También la de
26 diciembre 2006 contempla la pretensión de cumplimiento deducida por los actores, que es perfectamente
posible y puede ser encajada en el artículo 1124 del Código civil .
2.- El motivo se desestima porque a lo largo del mismo no se hace otra cosa que supuesto de la cuestión
que tal como recuerda la sentencia de 9 febrero 2012 :
"La jurisprudencia ha sido muy reiterada respecto a la proscripción de hacer supuesto de la cuestión:
sentencias de 18 de marzo de 2010 , 25 de junio de 2010 , 13 de octubre de 2010 , 15 de abril de 2011 , 13
de mayo de 2011 , 6 de octubre de 2011 y otras muchas más. En esencia, afirman que no cabe en casación
hacer supuesto de la cuestión, es decir, partir de hechos distintos a los declarados probados o basarse en los
que no ha declarado probados la sentencia de instancia."
Cita el recurso las sentencias sobre el 1124 que nadie discute y también cita las que entienden que el
supuesto fáctico es inamovible en casación: no se trata del concepto jurídico de cumplimiento o incumplimiento
sino de hechos que dan lugar a su apreciación.
Los mismos han sido expresados con claridad por la sentencia de instancia, (la de primera, confirmada
por la Audiencia Provincial) expresa la relación básica en estos términos:
"En el caso de autos hay que decir que la parte actora cumplió con los plazos de entrega pactados,
una vez que el día 16 noviembre 2009 la dirección facultativa de la obra ya había emitido certificado final de
obra del edificio donde se ubican los inmuebles objeto de compraventa, solicitándose el 3 diciembre siguiente
licencia de primera ocupación, que fue concedida y 1 de febrero de 2001. Por tanto, cabe concluir que la
parte vendedora actuó de forma diligente en todo momento, en lo que aboca a concluir, también, que quien
realmente incumplió con sus obligaciones fue la parte compradora que, tras ser requerida para el otorgamiento
de escritura pública, se negó al mismo aduciendo para ello la ausencia de vínculo contractual con la actora."
A continuación, a la vista de la cláusula sexta del contrato, antes transcrita, analiza detalladamente
cada uno de los defectos que en la instancia había denunciado la parte compradora, ahora recurrente, para
rechazarlas en el sentido que son hechos probados los que llegan a declarar el correcto cumplimiento por
la vendedora. Especialmente, la carga real que menciona, contemplada en la cláusula sexta del contrato, la
sentencia de instancia la trata como una de las "cuestiones particulares sostenidas por la compradora que no
se ajustan a la consecuencia jurídica pretendida", la sentencia no considera que se trate de incumplimiento
contractual alguno, sino que, en todo caso, y lo establece como hipótesis, señala que a lo sumo "habría
incurrido en un incumplimiento defectuoso afectante a obligaciones accesorias" pero en ningún momento lo
contempla como un incumplimiento contractual.
3.- En este motivo único se hace hincapié en lo que se ha dicho en el apartado anterior sobre la carga
real. En el preámbulo del recurso se dice y se transcribe aquí literalmente:
"El pronunciamiento de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que se recurre es el contenido
en el fundamento jurídico quinto, al desestimar la declaración de incumplimiento del contrato de compraventa
fundamentado en la existencia, en el momento de ser requerida la compradora para el otorgamiento de las
escrituras públicas, de una carga urbanística vigente, inscrita en el Registro de la Propiedad, para responder
del pago de la liquidación provisional de la cuenta por los gastos de la urbanización ascendente a 2.561.452,99
#, siendo el tener literal de la resolución judicial el siguiente:" En lo referente a la carga urbanística tenemos
que tal alegación versa sobre extremo accesorio que no hubiera reportado perjuicio al recurrente.""
Como se ha apuntado antes, se hace en el motivo un desarrollo de la jurisprudencia, que no se discute,
y en las dos últimas páginas (realmente, una y media) se hace la alegación de que no cumplió (no compareció
para el otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio) porque la finca estaba gravada con la
carga urbanística mencionada.
5
Este razonamiento no conduce a la estimación del motivo, en primer lugar, porque su existencia estaba
prevista expresamente en la cláusula sexta antes transcrita del contrato; en segundo lugar, porque la sentencia
de la Audiencia Provincial resalta que no hubiera reportado perjuicio a los compradores lo cual ni siquiera ha
sido alegado; en tercer lugar, derivado del anterior, la carga había sido levantada al tiempo de ser requerida
la sociedad compradora para otorgar la escritura y pagar el resto del precio; dice así la sentencia de primera
instancia, cuyos fundamentos son aceptados por la sentencia de la Audiencia Provincial:
"No se ha cuestionado por las partes que... la carga ha sido levantada , carga que no se antoja pudiera
haber sido ejecutada desde el punto y hora que se informó favorablemente acerca del cumplimiento de la
Licencia de Obra en su día concedida y con la recepción parcial de las obras de urbanización. Si esto es así
y a pesar de ello la parte demandada sigue negando la validez del contrato por las causas expuestas en su
escrito de contestación y reconvención es que nunca tuvo intención de consumar el mismo y dar cumplimiento
a las obligaciones contraídas, no solo cuando fue requerida para ello, sino en momento alguno posterior".
4.- Se desestima, pues, el motivo y, por ende, el recurso de casación, con la imposición de costas que
establece el artículo 398.1 en su remisión a 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Primero .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE
CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "HERMANOS VAZQUEZ VELAZQUEZ, S.L." contra
la sentencia dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, en fecha 13 de febrero de 2012 ,
que SE CONFIRMA.
Segundo .- Se condena al pago de las costas de ambos recursos a la parte recurrente.
Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos
y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Jose Antonio Seijas Quintana.-
Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.-
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz
, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala
Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

 
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