No cabe exigir a las comunidades de propietarios un escrupuloso cumplimiento de la normativa, o una gran rigurosidad en la redacción del orden del día o de los acuerdos, lo que frecuentemente determinaría su nulidad. Así lo fija una sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, con fecha de 30 de julio de 2014, en la que se dan por buenos tres acuerdos a pesar de que no están firmados por el presidente y el secretario de la comunidad de propietarios.

La sentencia, de la que es ponente el magistrado Ferrero Hidalgo, asegura que en caso contrario se podría dar el caso de paralización de sus órganos y, en definitiva, su ineficacia, "lo que la Ley desde luego no puede pretender.

Así, aunque se establezca de tal modo en la legislación vigente, el legislador "en absoluto está exigiendo que el redactado del acta, así como su lectura y autorización por el presidente y secretario, tenga carácter constitutivo del acuerdo adoptado", ya que "éste existe desde el momento en que es aprobado por la mayoría de los votos exigidos legalmente".

Otros medios de prueba

El fallo recuerda que, siendo lógico que el legislador exija su redactado y el cumplimiento de una serie de requisitos formales, cuya finalidad fundamental es la defensa de los propietarios, su incumplimiento en nada afecta al acuerdo adoptado si se prueba por otros medios.

Por otro lado, señala la sentencia, en este caso ocurre que lo que se impugna son los acuerdos, no las actas, de tal forma que éstas no son nulas por no estar debidamente cumplimentadas, sino que, en el caso de que esto ocurra, lo que debe hacerse es que se redacten conforme a lo dispuesto en la Ley.

Además, se impugnó el acuerdo por considerar que lo adoptado no estaba incluido en el orden del día.

"Planteamiento erróneo"

El fallo asegura que el "planteamiento de las recurrentes y demandantes es claramente erróneo, al vincular los defectos en las actas con la nulidad de los acuerdos adoptados".

De este modo, la nulidad debe predicarse del acuerdo adoptado como tal, o incluso de todos ellos, por ejemplo, por defectos en la convocatoria, pero "no puede en absoluto declararse la nulidad de un acuerdo por causa de que el acta redactada por el secretario no esté autorizada por el presidente o porque incurra en defectos formales, pues la redacción del acta no tiene efectos constitutivos en la adopción de los acuerdos, pues estos existen aunque incluso no exista acta, de tal forma que ésta únicamente tiene efectos de prueba".

Así concluye el magistrado Ferrero Fidalgo, "si el orden del día era el inicio de actuaciones judiciales contra el promotor por deficiencias en la impermeabilización, es claro que dentro del mismos pueden adoptarse todos los acuerdos necesarios para la eficacia de esas actuaciones judiciales, entre ellas, la contratación de un arquitecto para que emita un dictamen sobre las deficiencias constructivas, dictamen necesario e imprescindibles para que el abogado pueda plantear adecuadamente la demanda iniciadora de dichas actuaciones".

Finalmente, señala que si el acuerdo fue adoptado por unanimidad, y un vecino estuvo presente, carece de legitimación para impugnar el acuerdo.