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Abogados en Valencia
- ADMINISTRACION DE FINCAS
Valoraci贸n de Compra - Venta de cartera de administracion de fincas
Jose Fco. Villanueva Castillo
12/03/2012
 

Esta puede ser una de las decisiones al iniciar la profesión de la Administración de fincas, o para ampliar tu actual negocio, que deben ser consideradas como una oportunidad, que debe ser valorada.

¿Cual es del valor de una cartera de administración?

Por mi experiencia profesional, la valoración se encuentra en la horquilla de entre 12 y 15 mensualidades de la facturación de la cartera de administración, que se pretenda vender o comprar, todo dependera de la proyección del negocio, si está en declive o en ascenso, si su facturación aumenta año tras año nos acercaremos al tope, si disminuye bajara su cotización.

¿Como se transmite? En el caso de que sea una Sociedad, con la venta de las participaciones en escritura publica, si es un particular, con un contrato de venta del negocio, es importante que, las comunidades en junta ratifiquen el cargo al nuevo administrador en caso de ser particular, en caso de ser empresa continuaría la misma, solo que con otro dueño, y siendo el cargo del administrador muy personal hay que procurar que los cambios sean los minimos para que los clientes mantengan el mismo servio o mejor que el que tenían.

La valoración en caso de compra de sociedad, puede variar pues en este caso la sociedad tiene una cuenta de perdidas y ganancias que hay que analizar, activos de la empresa, costes de antigüedad y despido del personal asalariado que continuará en la empresa, todas estas consideraciónes hacen que el valor de la empresa puede ser incluso negativo, si la empresa esta en pérdidas pues habría que cambiar el rumbo de la empresa con la nueva dirección y si no asumir todas las consecuencias de la liquidación y cierre de la empresa al suceder a la misma en la nueva dirección. 

Hay que valorar siempre las responsabilidad del administrador que adquiere compromisos personales en caso de que su gestión perjudique a proveedores o legal y subsidiaria a la sociedad en casos de deudas con hacienda y seguridad social. 

Entre el clausulado será importante una cláusula de no competencia.

Riesgos. – Como en todo negocio, es la perdida de los clientes, que valoraran el trabajo que se realice y atención de la nueva administración, si el servicio es el mismo no tendría porque haber problemas.

Debe hacerse una comprobación de las últimas actas de todas las comunidades que se adquieren en cartera, para comprobar el cargo y las facturas de honorarios.

Nos podemos encontrar carteras donde el administrador ha hecho dejación de funciones y va a ser una cartera dificil de estabilizar, tendrá trabajo extra, pero si los vecinos observan que el cambio es positivo y tu forma de trabajar valorarán el cambio y mantendras la comunidad. 

Tributación. – La compra de negocios para su continuidad, en principios están no sujetos a IVA ni a ITPO salvo que se transmitieran inmuebles en la venta. El vendedor tributará en IRPF, por la ganancia generada por la venta.

Amortización. – El capital invertido, sería razonable tenerlo amortizado entre 2 y 5 años y a partir de entonces empezar a recoger beneficios, pero este sería el ideal, plazos de amortización más largos del capital pueden ser considerados siempre teniendo en cuenta que el beneficio que se presente a la compra probablemente va a variar en un porcentaje positivo o negativo segun la nueva dirección que se le de al negocio.

Ofertas – Las ofertas suelen ser personalizadas entre administradores, pero pueden surgir oportunidades en los medios, o en los propios colegios de administradores de fincas, por jubilación o abandono del administrador de su profesión

José Fco. Villanueva Castillo

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