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- ADMINISTRACION DE FINCAS
acta de asambleas - firma presidente y secretario - ejecutividad de los acuerdos - ausencia presidente o secretario -
Jose Fco. Villanueva Castillo
30/06/2016
 

La firma de las actas de las Juntas de Propietarios

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 María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En un artículo anterior traté el contenido de las actas comunitarias (SP/DOCT/18898), una vez delimitado este, la pregunta sería: ¿quién debe firmarla?.

El art. 19.3 de la LPH señala que el acta debe cerrarse con la firma del Secretario y Presidente, por lo que se descarta la necesidad de que debe hacerse por todos los propietarios.

La Ley es clara, pero en la práctica es dónde surgen las dudas, veamos algunos supuestos:

 

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El Presidente y Secretario no asisten a la Junta.

En estos casos, lo que debe hacer la Asamblea es designar un propietario, el Vicepresidente o cualquier otro, que presidieran la reunión ante la ausencia del Presidente. Si así se hace, quien debe firmar es el que realmente presidió, al no asistir tampoco el Secretario, lo hará por los dos.

Solo asiste el Secretario y no se nombra propietario para presidir la Junta.

La firma, en este caso, lo será solo del Secretario, siendo conveniente que ponga una diligencia final indicando que falta el Visto Bueno del Presidente porque estuvo ausente.

En la Comunidad no existe Secretario.

No hay ningún problema en convocar y celebrar una Junta de Propietarios en este supuesto, pues a todos los efectos hará sus veces el mismo Presidente -ya que así lo establece el art. 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal- y firmará luego el acta en su doble condición.

Alguno de los dos, pese a haber estado en la Junta. se niegan a la firma.

La corriente mayoritaria de la doctrina, que Sepín ha defendido siempre, es que la validez de una Junta y los acuerdos adoptados en la misma no pueden quedar supeditados a que el Presidente y el Secretario la firmen, a pesar de lo que se indica en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues ello supondría el veto de esas personas en cualquier momento en que el resultado de las votaciones no fueran de su conformidad. Este fue el criterio de la mayoritario de la encuesta(SP/DOCT/1276); la pregunta era: Si el Presidente se niega a la firma del acta, ¿será válido que se remita a los propietarios con la sola firma del Secretario? La respuesta fue positiva.

En consecuencia, creemos que este aspecto formal no es imprescindible, siempre que se pueda acreditar la toma de decisiones por mayoría de la Junta. En cualquier caso, dependiendo del que se niegue, me remito a los supuestos anteriores.

El Presidente y el Secretario no coinciden en la redacción.

La solución sería convocar otra reunión que decidiera la Junta. No obstante, si el Presidente pretende imponer su criterio al Secretario, entiendo que este quedará a salvo de responsabilidad si exige que esas órdenes se transmitan por escrito.

En el supuesto de cese y nombramiento de los nuevos cargos directivos, ¿quién debe firmar?

La respuesta sería que el que ha presidido la Junta, pero si este se niega o se ausenta, puede hacerlo el entrante, aunque si el nombrado no esta en la asamblea, no tendría sentido que firmase un acta de algo que desconoce.

El Presidente entrante no tiene nada que firmar ni ser consultado, puesto que, aunque hubiera asistido, en ese momento no era más que un propietario.

En cuanto al plazo de firma, el precepto que vengo comentando, señala que habrá de hacerse al terminar la reunión o dentro de los diez días siguientes.

Otra cosa más discutible es que sea en el plazo máximo de 10 días, entre otras cosas porque nadie sabrá, salvo los propios los interesados, que han firmado dentro o fuera de dicho período. De todas formas, la pregunta vuelve a formularse: ¿es que por la falta de diligencia del Presidente y del Secretario cabe anular unos acuerdos adoptados por la Junta? No, pues quedaría en manos de estas personas dar validez a la Junta e, incumpliendo la norma, conseguirían que aquella fuera nula.

Respecto a la ejecutividad de los acuerdos, lo serán desde su adopción, es decir, no están supeditados a la citada firma del acta, el argumento vuelve a ser el mismo; quedaría en manos de estos cargos que las decisiones comunitarias fueran o no ejecutadas, con la posibilidad de paralizar con su actitud la adopción de los citados acuerdos.

Por último recordar, que es una práctica inadecuada que en la Junta siguiente se firme el Acta anterior, o que se ponga en el Orden del día «aprobación…». Hay que tener en cuenta que los acuerdos de una Asamblea quedan aprobados totalmente en ese momento y que, como he expuesto, el acta se debe firmar cuanto antes, con independencia de que los acuerdos puedan ser o no impugnados

La conclusión de lo expuesto es que ni el Presidente ni el Secretario tienen derecho de veto y los acuerdos dependen de los propietarios y no de una formalidad, aunque, llegado el caso, el problema será probar lo adoptado, pero en cualquier caso, siempre hay que recordar que los acuerdos son válidos y ejecutivos desde su adopción y solo la impugnación judicial podrá anularlos.

Para ampliar la información sobre este tema, recomiendo nuestra reciente obra: “La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas“:

 
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