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- ADMINISTRACION DE FINCAS
desafectacion de elementos comunes - piso porteria -
Jose Fco. Villanueva Castillo
04/12/2016
 

 

La desafectación de elementos comunes por  las Comunidades requiere para su aprobación la unanimidad de los propietarios al afectar al Título constitutivo.

Antes de nada hay que decir que la desafectación de elementos comunes significa la conversión de dichos elementos comunes en privativos.

Un EJEMPLO gráfico y nada habitual de este cambio por las Comunidades de propietarios, sería la transformación de la vivienda destinada a portería o conserjería de elemento común a elemento privativo.

 Normalmente las Comunidades de propietarios proceden a la desafectación de elementos comunes con la finalidad de poder vender ese elemento que antes era común a terceras personas y conseguir de esa manera fondos para mejorar su economía y que las cuotas por gastos comunes disminuyan entre todos los propietarios.

La desafectación de elementos comunes, requiere la UNANIMIDAD de todos los propietarios (presentes o ausentes), ya que dicho acuerdo afecta al Título constitutivo de la Comunidad. Al convertir ese elemento común en privativo para su venta, del que todos los comuneros son propietarios en un coeficiente de participación, requiere la aprobación de toda la comunidad.

¿Por qué afecta al Título constitutivo?

La conversión de un elemento común en privativo lleva aparejado que los coeficientes de participaciónen las que se divide el edificio cambien, pues al tener que asignarle a este nuevo elemento su correspondiente coeficiente independiente, indudablemente repercutirá sobre el resto de propietarios, que verán disminuidos el suyo. La suma al final de todos (incluido el nuevo) será de 100%.

EJEMPLO: En un bloque de pisos constituidos en Comunidad de propietarios hay 60 propietarios donde cada uno tiene su coeficiente de participación (dependiendo de la superficie útil de piso, localización, etc.), teniendo el propietario del piso 5ª, A, un coeficiente asignado en el Título constitutivo del 2,3000%.

La Comunidad decide por unanimidad desafectar el piso destinado a portería porque el servicio lleva años suprimido. A este nuevo piso hay que asignarle un coeficiente de participación porque pasa a ser un elemento privativo. El coeficiente de participación, según su superficie y ubicación, será del 1,30%. En la nueva remodelación de todos los coeficientes del bloque, el del piso 5ª A disminuye  su coeficiente primitivo y pasa a ser de 2,125%.

 

Qué pasos hay que dar para la desafectación de elementos comunes:

Como el acuerdo requiere posteriormente que el Presidente tenga que acudir al Notario para hacer escrituras e inscribirse en el Registro de la Propiedad, todos los requisitos deben ser escrupulosamente cumplidos para que no haya problemas. No obstante las recomendaciones que seguidamente exponemos, es conveniente consultar previamente con el Registrador de la Propiedad al que pertenezca la finca y con el Notario que vaya a otorgar la escritura de venta:

1º.-  En la convocatoria que se efectúe para celebrar la Junta de propietarios que debata y apruebe este asunto de la desafección de elementos comunes, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.

2º.-  Se requiere unanimidad de todos los propietarios (presentes y ausentes), segfún el artículo 17, regla 6ª LPH. Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta  y notificado posteriormente el acuerdo a todos los propietarios.

3º.-  Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, dentro del ese acuerdo, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral. Es conveniente consultarle al Notario que va a preparar las escrituras, sobre la extensión del poder.

4º.-  Es necesario que en la Junta que se va a adoptar el acuerdo de desafectación de elementos comunes, también se haga constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos. Igual que hemos dicho antes, es conveniente la previa consulta al Notario de este extremo, para que después no haya sorpresas en el Registro de la Propiedad.

5º.-  Si se va a vender el piso a un tercero, también se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora y de la venta.

6º.-  Tambien es conveniente hacer constar el destino del dinero que se vaya a percibir por la venta del antiguo elemento común. En un principio el reparto del dinero percibido debe hacerse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado. No obstante puede acordarse que dicho dinero también podrá ser desitnado a engrosar el fondo de reserva o cualquier otra aplicación.

OBSERVACIÓN:

Un problema que se puede plantear, de ahí la sugerencia de hablarlo con el Notario y/o Registrador previamente, es la necesidad o no para poder desafectar un elemento común, del consentimiento de los acreedores que tienen sus garantías inscritas sobre pisos o locales pertenecientes a la Comunidad (por ejemplo los Bancos con las hipotecas), pues dichas garantías al desafectar elementos comunes se verán aminoradas al reducirse los elementos comunes.

Por último hay que diferenciar la desafectación de elementos comunes de la supresión de elementos comunes o del arrendamiento.

En el ejemplo que venimos exponiendo, la supresión de portería como servicio común, requiere para su aprobación la mayoría cualificada de los tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17, regla 3 de la Ley de propiedad Horizontal). No se requiere para la eliminación del servicio, la unanimidad como en el caso de la desafectación de elementos comunes.

 
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