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Abogados en Valencia
- ARRENDAMIENTOS
Subrogacion en contratos de arrendamiento de renta antigua
Marta Ferriol
16/11/2012
 

SUBROGACIÓN DE VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA/MUERTE DEL ARRENDATARIO:

¿Qué es una Subrogación?:

Está relacionado con la delegación o reemplazo de obligaciones hacia otros; es un tipo de sucesión. Se trata de un negocio jurídico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligación. Por lo tanto, la subrogación puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligación: posición deudora y acreedora.

¿Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994?:

a) ``Artículo 16. Muerte del arrendatario. 1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. c. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. 2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 %; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.´´ -Aclaración: 1. Apartado 1: Las únicas personas que están legitimadas para subrogarse en el arrendamiento/alquiler de una vivienda son las personas que establece dicho apartado y si no existiera ninguna de ellas, el arrendamiento se extinguirá. 2. Apartado 2: Si existen varias personas de las anteriores citadas con derecho a subrogarse y no hay acuerdo, se seguirán las pautas establecidas. 3. Apartado 3: Es uno de los puntos más importantes porque si no se da la comunicación expresa de la muerte del arrendatario en un plazo de 3 meses desde que sucedió por quien pudiera ser subrogado a favor del arrendador, el arrendamiento quedará extinguido. Así lo establece el Supremo cuando dice : << en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de los prescrito en la DT 2º LAU 1994 >>. 4. Apartado 4: Cuando el arrendamiento dure más de 5 años, el arrendador junto con el arrendatario podrán pactar que no haya subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando la muerte tenga lugar dentro de esos 5 años o que a los 5 años se extinga el arrendamiento aunque la muerte se hubiera producido antes de esos 5 años. Jurisprudencia Fecha: 24/03/1998 Jurisdicción: Social Ponente: SOLCHAGA LOITEGUI, JOSE JAVIER Origen: Juzgado de lo Social Tipo Resolución: Sentencia Cabecera: Juzgado de lo Social de Zaragoza. ARRENDAMIENTOS URBANOS LEY 1994: Arrendamiento de vivienda: Cesión,subrogación: Fallecimiento: Para que opere la subrogación es necesarioque se practique la notificación en la forma y con los requisitosestablecidos en la norma; el conocimiento del fallecimiento porarrendador no implica la admisión de la subrogación. Resolución yextinción: Fallecimiento del arrendatario: Falta de notificación en elplazo y condiciones estipuladas para que opere la subrogación. Derechosy obligaciones del arrendador: Gastos generales: Repercusión: No sonrepercutibles los recibos o derramas para decoración del patio portener carácter de gasto extraordinario. Texto Fundamentos de Derecho Disposiciones estudiadas: Art. 16.3 de la LAU. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO: En el presente juicio el arrendador de la vivienda solicita el desahucio, ejercitando dos acciones, la primera por falta de pago de las rentas de los meses de junio y julio de 1996. Dado que consta su pago por el arrendatario, y el ejercicio de la segunda acción, procede la desestimación de la demanda por esta causa de resolución del contrato arrendaticio urbano. SEGUNDO: La segunda acción se funda en el artículo 16 de al Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, bajo cuya vigencia se celebró el contrato de arrendamiento de vivienda, destinado a hogar familiar, celebrado en 1 de junio de 1996 por un plazo de cinco años. Solicita el arrendador el desahucio por haberse extinguido el contrato, en 9 de septiembre de 1996, por fallecimiento del arrendatario Don M, y no haberse practicado la notificación a que se refiere el número 3 del citado artículo 16. Se dirige la demanda contra la viuda, que el actor ya tenía conocimiento del fallecimiento de su marido; y que la subrogación se hizo efectiva a favor del hijo del matrimonio, con el que convive, Don H, soltero, en tanto que la renta se empezó a pagar a cargo del mismo a partir del mes de noviembre de 1996 (la demanda se presenta en 16 de diciembre de 1996). Ahora bien, no se ha notificado por escrito al arrendador, el fallecimiento del arrendatario, ni consiguientemente acreditada su certificación registral, ni se ha indicado la identidad del subrogado. Y aunque el arrendador supiera el óbito del arrendatario, es lo cierto que correspondiendo el derecho a subrogarse, a la viuda, con preferencia, al hijo. Aquella no consta renunciar al mismo y lo comunicara al arrendador, ni que a éste se hiciera saber el acuerdo entre madre e hijo, ni se participaran las circunstancias de identificación del mismo; y todo ello, es de entender, no se deduce de que el mes de noviembre, y en su caso el de diciembre se ingresara la renta en la cuenta corriente del actor -forma de pago- desde otra cuenta de la que era titular el hijo. Por tanto, es de estimar extinguido el contrato de Arrendamiento, por fallecimiento del arrendatario, por falta de notificación de la subrogación dentro del plazo de tres meses, con los requisitos para su efectividad del artículo 16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. TERCERO: Se reclama a la viuda ocupante del piso los gastos comunes de recogida de basura, y el de electricidad correspondiente al piso, que la demandada acepta y ha ingresado en la cuenta del Juzgado. Respecto a los recibos de la Comunidad de Propietarios por "Decoración Patio", responden a un gasto extraordinario, caracterizado por su falta de periodicidad y por exceder su importe de la cantidad prevista en los presupuestos para gastos y reparaciones normales; por tanto no está incluido en la cláusula tercera, párrafo segundo del contrato de arrendamiento, que se refiere, y en general los gastos ordinarios importantes de la vivienda arrendada. En definitiva, se estima parcialmente la demanda, en cuanto se accede al desahucio por la causa dicha, y se condena a la demandada al pago de los gastos de electricidad, 6.992 ptas, y de retirada de basuras, 11.355 ptas. (3785 ptas. x 3 meses), total 18.347 ptas., pero no al abono de las mensualidades de junio y julio, ya satisfechas, ni a los gastos de "adorno de patio", tres recibos de 5.642 ptas. = 16.926 ptas. CUARTO: Al estimarse en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer condena en costas en ninguna de las dos instancias (artículos 523 y 736 de la Ley Procesal Civil). FALLO Que debemos declarar y declaramos haber lugar en parte al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandante Don A contra la Sentencia de fecha 9 de julio de 1997 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número cuatro de Zaragoza en autos de juicio de cognición seguidos con el número 1.051 de 1996, frente a Doña B, resolución que revocamos y, en su virtud, Declaramos la extinción del contrato de arrendamiento, fecha 1 de junio de 1996 del piso 1ºA de la calle X de Zaragoza (documento uno de la demanda) por fallecimiento del arrendatario y se decreta el desahucio del mismo de la demandada, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja en el plazo legal. Condenamos a dicha demandada al pago de 18.347 ptas. al que se aplicará la cantidad consignada al efecto en su día en el Juzgado. No se hace condena en costas en ninguna de las dos instancias. b) ``Disposición Transitoria Segunda LAU. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. A) Régimen normativo aplicable 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. 2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 12, 15 y 24 de la presente Ley. 3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. B) Extinción y subrogación 4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior. No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior. 5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones. 6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones. 7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. 8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado. 9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda. La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada. Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente Ley. En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación. -Aclaración: 1. Apartado 4: A partir de 1994 el artículo 58 de la antigua LAU de 1964 queda modificado concretándose que sólo se podrá efectuar subrogación a favor de : - Cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho -Hijos, que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento - Ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. Una vez ya se haya dado esa primera subrogación y éste primer subrogado haya fallecido, sólo podrá hacerse una segunda subrogación a favor del hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior. Por lo tanto, se podrá dar una segunda subrogación a favor del hijo del arrendatario - que durará dos años desde la muerte del padre/madre primeramente subrogado siempre y cuando este hijo haya cumplido ya la edad de 25 años - que durará hasta que el hijo menor de edad alcance los 25 años No se autorizan terceras subrogaciones ni posteriores. 2. Apartado 9: Se deberá probar esa vinculación de parentesco y la condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada. ¿Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?: Artículo 10 El subarriendo de vivienda exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario del mobiliario adecuado y suficiente para casa-habitación, salvo en el caso previsto en el artículo 18. Artículo 11 1. Las viviendas podrán subarrendarse total o parcialmente. El subarriendo total recaerá sobre todas las habitaciones, con inclusión de las destinadas a los servicios, y habrá de celebrarse con una sola persona. El subarriendo parcial podrá serlo de una o más habitaciones y con distintas personas. 2. Se presumirá, sin admitirse prueba en contrario, que es parcial el subarriendo cuando el inquilino siga habitando la vivienda y que es total cuando no permanezca en ella. Artículo 12 1. El precio del subarriendo total no excederá del doble del que corresponda al arrendamiento, siendo a cargo del subarrendatario el pago de los suministros y servicios de la vivienda, incluso el de los que pudieran pertenecer al inquilino. 2. En el subarriendo parcial no podrá percibir el inquilino por cada habitación objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte de dividir el doble de la renta asignada al piso por el número de habitaciones no destinadas a servicios con que cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas, calefacción, teléfono o cualquier otro de naturaleza análoga, los cuales serán siempre a cargo del subarrendador. 3. La determinación de la renta del arrendamiento para fijar la del subarriendo se hará tomando como base la que proceda conforme a esta Ley, aunque la que figure en el contrato del inquilino con el arrendador sea superior. Artículo 13 1. La renta Legal del subarriendo podrá elevarse o reducirse proporcionalmente al incremento o disminución que, conforme a esta Ley, experimente la renta del arrendamiento. 2. Durante la vigencia del contrato de subarriendo, total o parcial, podrá revisarse el precio a instancia de subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acción resultare que paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, podrá optar entre resolver el contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado, o por esto último, sin resolución de aquél. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del inquilino, podrá el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando al hacer sus pagos periódicos la mitad de lo que, periódicamente también, hubiese satisfecho de más, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato. 3. Si ejercitada la acción revisoria resultare el mobiliario insuficiente o inadecuado, el ocupante de la vivienda subarrendada podrá continuar en ella, obligando al inquilino a reponer los muebles que faltaren, con devolución de la mitad de lo que hubiere percibido por merced del subarriendo si el cumplimiento fuere parcial, y de toda ella, si total. Además, hasta que se complete o reponga el mobiliario, podrá limitar sus pagos al importe de la renta de arrendamiento y obtener el resarcimiento en el modo y con las ventajas establecidas en el número anterior, sin que en el interregno quepa tampoco obligarle a desocuparla por haber vencido el plazo del subarriendo. 4. Los plazos establecidos en los artículos 101 y 106 serán aplicables a la facultad que al subarrendador confiere el número 1 de este artículo y, en todo caso, a la acción revisoria del subarrendatario. Artículo 14 1. La autorización del arrendador para subarrendar no dará lugar al aumento de la renta; pero aquél tendrá derecho a participar en el precio del subarriendo en la cuantía que convenga con el inquilino, siempre que al autorizarle reserve su participación y fije la cuantía o porcentaje de ésta. 2. El arrendador y el subarrendador vendrán obligados a declarar a la Hacienda la participación en el precio del subarriendo que perciba el primero. Y cuando la cantidad declarada sea inferior a la que el arrendador perciba, o no se haya formulado declaración el subarrendatario podrá reducir, en la cuantía no declarada, la renta del subarriendo, ejercitando el derecho y con los efectos que el artículo 103 concede al arrendatario. Artículo 15 En los subarriendos totales o parciales, el arrendador podrá exigir del subarrendatario el abono directo de la renta y de su participación en el precio del subarriendo, en cuyo caso, al hacer éste el pago al subarrendador, hará el oportuno descuento. Cuando el arrendador no lo exigiere así, el pago hecho por el subarrendatario al inquilino será liberatorio, sin perjuicio de la acción que asista al arrendador contra el inquilino para reclamarle la renta y la participación que en su caso corresponda, pero no la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de aquélla. Artículo 16 Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario para exigirle la reparación de los deterioros que éste hubiera causado dolosa o negligentemente en la vivienda, sin perjuicio de la que le asiste contra el inquilino, pudiendo ejercitarlas simultáneamente. El inquilino que resultare condenado podrá repetir contra el causante de los daños. Artículo 17 El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda no podrá, dentro de la misma, o de distinta población, ceder otra en subarriendo, y si, a sabiendas de que incumple esta prohibición, el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendrá acción contra ambos para exigir la resolución del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento del mismo a su favor, bajo idénticas condiciones que en él figuren. Los casos de igualdad se resolverán en favor del subarrendatario que con mayor número de familiares habite en la vivienda. 2. Podrá el subarrendatario ejercitar la acción a que se refiere el número anterior si transcurridos tres meses desde la fecha de la notificación al arrendador del hecho que la determina, éste no ejercita la que le compete. 3. Cuando la prohibición que impone este artículo la vulnere el subarrendador sin el consentimiento del arrendador, podrá este resolver el contrato de inquilinato; pero deberá respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estará obligado además al abono de los daños y perjuicios que hubiere causado. Artículo 18 1. No obstante lo dispuesto en el artículo 10, podrá el inquilino subarrendar parcialmente la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de prestación de mobiliario, siempre que no exceda de dos el número de subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad vayan a ocupar la vivienda, que no se altere el destino de ésta y que, en el término de treinta días naturales siguientes a la fecha de celebración del respectivo contrato de subarriendo, lo notifique el inquilino de modo fehaciente al arrendador con la expresión del nombre del subarrendatario. 2. Será de aplicación a estos subarriendos la limitación de renta que se establece en el número dos del artículo 12. 3. Por razones de higiene o moralidad podrán las autoridades administrativas limitar, en cada caso, el número de personas extrañas al inquilino que al amparo de este artículo ocupen la vivienda. Artículo 19 En ningún caso el subarriendo de viviendas dará lugar a su transformación en local de negocio. Artículo 20 El subarrendatario no podrá, a su vez, en ningún caso, celebrar contrato de subarriendo. Artículo 21 1. Los preceptos de esta Sección no serán aplicables al inquilino que, al amparo de lo previsto en el número 1 del artículo 4, ejerza en la vivienda la industria doméstica de hospedaje. 2. Cuando los huéspedes sean más de dos, será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador Artículo 58 1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación. 2. Cuando fueren varios los beneficiarios del derecho que se refiere el número anterior, sólo uno de ellos podrá utilizarlo. A falta de acuerdo entre los mismos, se observará el orden de prelación establecido en el número anterior, con preferencia, dentro de cada grupo, de la proximidad de grado, de la legitimidad y, en su caso, del doble vínculo de la consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad a favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con prioridad del sexo femenino. Los padres septuagenarios serán preferibles a los descendientes. 3. En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local. 4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino. Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo. ¿Se puede subir la mensualidad de un alquiler de renta antigua? Las opciones en las que se puede elevar el importe de estas rentas son la subida del 10% anual a los inquilinos cuyos ingresos conjuntos no superen 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) a lo largo de 10 años. También se sube un 20% anual si los ingresos de la familia superan 5,5 veces el SMI, pudiéndose realizar en solo cinco años A partir de que SMI sea inferior al 2,5 veces o si son tres personas y no superan 3 veces el SMI o si son cuatro y no superan 3,5 veces el SMI, la renta no podrá actualizarse. “Con independencia de las actualizaciones anteriores, el propietario puede actualizar la renta todos los años con arreglo al IPC”. Las obras de conservación o reparación también son motivo para incrementar la renta anual, como son las reformas en la comunidad de propietarios, como derramas, “donde el propietario tiene derecho a incrementar la renta anual en una cantidad equivalente al 12% del coste de la obra de conservación ejecutada” ¿Cuándo se puede cancelar un contrato de renta antigua? Existen métodos excepcionales para desalojar a estos inquilinos y finalizar este régimen de prórroga forzosa, aunque en un principio la finalización de los mismos dependa de la esperanza de vida de los inquilinos y sus posibles subrogaciones. Estos casos se dan “cuando el propietario necesite para sí la vivienda o para que la ocupen alguno de sus parientes de descendencia o ascendencia directa, cuando se planee el derribo de la finca para edificar otra que cuente con un mayor número de viviendas (en este caso los inquilinos tendrían el derecho a arrendar las nuevas viviendas construidas), cuando dicho piso esté sin ocupar durante más de seis meses en el curso de un año sin causa justificada y cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades”. “También podrá solicitarse la resolución del contrato de alquiler, si el arrendatario incurre en alguno de estos casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario, subarrendar a un tercero sin previo aviso y autorización”.

 
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