07 Mar Cómo legalizar un cerramiento de terraza o patio en comunidades sin licencia

En nuestro despacho de abogados, sabemos que los cerramientos en terrazas y patios son una cuestión recurrente en comunidades de propietarios. Realizar este tipo de obras sin licencia puede derivar en conflictos legales, sanciones administrativas e incluso la demolición de la obra. Por ello, es fundamental entender los pasos necesarios para legalizar un cerramiento y las implicaciones legales que conlleva. Si necesitas asesoramiento especializado sobre este tipo de asuntos, contamos con abogados expertos en temas inmobiliarios que pueden guiarte en el proceso.

La normativa sobre cerramientos en comunidades de propietarios

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)?

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los propietarios no pueden realizar modificaciones que afecten a los elementos comunes, la estructura general del edificio o su configuración exterior, salvo que cuenten con el consentimiento unánime de la comunidad. Esto incluye los cerramientos de terrazas o patios, ya que normalmente alteran la estética del edificio o su funcionalidad. Para casos de disputas legales relacionadas con este tema, puedes consultar a nuestros abogados especializados en contencioso-administrativo, quienes te ayudarán a resolver conflictos con la normativa vigente.

¿Qué se considera un cerramiento de terraza o patio?

Un cerramiento de terraza implica cerrar parcial o totalmente un espacio exterior mediante estructuras fijas como cristal, aluminio o madera. Aunque esta obra puede aumentar el espacio habitable y mejorar el aislamiento térmico, también puede modificar la fachada del edificio, lo que lo convierte en un elemento regulado por la normativa de propiedad horizontal y urbanística.

Cerramientos y eficiencia energética

Tras la reforma de la LPH, los cerramientos que mejoren la eficiencia energética del edificio en al menos un 30% pueden ser aprobados con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios. Sin embargo, esto no exime de obtener las licencias administrativas necesarias. Si te enfrentas a multas relacionadas con obras no autorizadas, nuestros abogados especializados en sanciones administrativas pueden ayudarte a gestionar tu situación.

Pasos para legalizar un cerramiento de terraza o patio

1. Consultar los estatutos de la comunidad

Lo primero es revisar los estatutos de la comunidad de propietarios. En ellos puede especificarse si los cerramientos están permitidos y bajo qué condiciones. Si los estatutos no los contemplan, será necesario someter el asunto a votación en la junta de propietarios.

2. Obtener el permiso de la comunidad de propietarios

El consentimiento de la comunidad es obligatorio para cualquier obra que afecte a elementos comunes. La aprobación debe lograrse en una junta de propietarios y cumplir con los requisitos de quórum establecidos por la LPH. Si existen cerramientos similares en el edificio, estos pueden servir como precedente, aunque no garantizan la aprobación.

3. Presentar un proyecto técnico

Será necesario contratar a un técnico cualificado para redactar un proyecto de cerramiento. Este documento debe incluir los planos, materiales y detalles técnicos de la obra, y será requerido por el ayuntamiento para obtener la licencia de obras.

4. Solicitar la licencia municipal

El proyecto de cerramiento debe ser presentado al ayuntamiento para obtener la licencia de obras correspondiente. Las tasas y plazos para este trámite varían según el municipio, por lo que es importante informarse previamente de los requisitos locales.

5. Registrar la obra en el Registro de la Propiedad

Una vez ejecutado el cerramiento y obtenida la licencia, será necesario actualizar la escritura del inmueble en el Registro de la Propiedad. Esto implica obtener una escritura de obra nueva, reflejando las modificaciones realizadas en la vivienda.

¿Qué ocurre con un cerramiento sin licencia?

Riesgos legales y sanciones

Un cerramiento realizado sin licencia puede acarrear multas administrativas que, en algunos casos, alcanzan los 30.000 euros. Además, la comunidad de propietarios o el ayuntamiento pueden exigir la demolición de la obra y la restitución del inmueble a su estado original.

¿Cuándo prescribe un cerramiento ilegal?

El tiempo de prescripción de un cerramiento ilegal depende del municipio y la normativa aplicable. En general, el plazo oscila entre 4 y 30 años. Sin embargo, si la comunidad no toma medidas legales en un plazo razonable, podría considerarse que existe un consentimiento tácito, aunque esto depende de la jurisprudencia y las circunstancias del caso.

¿Cómo actuar en caso de conflicto por un cerramiento?

Demandas por infracción urbanística

Si un cerramiento afecta a elementos comunes o excede los límites permitidos por la normativa urbanística, la comunidad de propietarios puede denunciarlo ante el ayuntamiento. Este procedimiento puede derivar en sanciones económicas o la demolición de la obra.

Vía judicial en el ámbito civil

En el ámbito civil, la comunidad puede convocar una junta de propietarios para votar la interposición de una demanda contra el propietario que realizó el cerramiento. Si se obtiene la mayoría necesaria, el caso se llevará a los tribunales.

¿Qué hacer si se desea quitar un cerramiento?

Si un propietario decide retirar un cerramiento para evitar conflictos legales o cumplir con una resolución judicial, debe asegurarse de restaurar el inmueble a su estado original. Esto incluye reparar cualquier daño que la obra haya causado a elementos comunes.

Conclusión: actuar conforme a la ley

En nuestro despacho, nos aseguramos de que entiendas todos los aspectos legales relacionados con los cerramientos de terrazas o patios en comunidades de propietarios. Contar con el asesoramiento adecuado es clave para evitar sanciones y conflictos, protegiendo siempre tus derechos como propietario.