¿Qué obras pueden realizar presidente o administrador sin necesidad de acuerdo comunitario?Conforme a lo dispuesto en el art. 14.c) de la LPH es facultad de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.En su virtud, ni el presidente ni el administrador pueden unilateralmente y sin consentimiento de la junta de propietarios acordar la ejecución de obras en la finca; salvo que se trate de obras de carácter urgente, de tal forma que la urgencia venga exigida para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en cuyo caso podrán excepcionalmente realizar dichas obras, debiendo informar de ello en todo caso y cuanto antes a la junta.Así lo han venido declarando de forma unánime los tribunales (SAP Murcia, Cartagena, Sec. 5ª, nº7/2012, de 11 de enero; SAP Asturias, Oviedo, Sec. 7ª, nº303/2007, de 22 de junio; SAP Madrid, Sec. 20ª, nº590/2007, de 25 de octubre).«... Ninguna de las alegaciones en las que se sustenta la apelación puede ser acogida por esta Sala. Resulta probado, y así lo reconoce el propio apelante en su escrito de recurso, que la Junta de Propietarios acordó en la sesión celebrada el día 27 de febrero de 2003 efectuar una peritación de las humedades aparecidas en diferentes viviendas y, a la vista del informe que se dictara, se determinaría en una próxima Junta la solución a llevar a cabo. Sin esperar a que tal acuerdo se tomara, el apelante, en atención a que las humedades tenían su origen en la fachada del edificio, elemento común, decidió por su cuenta y riesgo encargar la realización de las obras, a su juicio de naturaleza urgente, y proceder a su pago a costa de los fondos de la Comunidad. Pero, la más elemental prudencia en el desempeño de su cargo, dado el tono claro y terminante del acuerdo adoptado, y la extraordinaria dificultad de poder atribuir a aquellas obras el carácter de urgente cuando es la propia Junta de propietarios la que dispone el procedimiento a seguir y marca los tiempos para su realización, que impide lógicamente la aplicación del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, hubiera aconsejado al administrador no tomar esa iniciativa sin esperar a la decisión posterior de los propietarios del edificio.» (SAP Asturias, Oviedo, Sec. 7ª, nº303/2007, de 22 de junio)«... no puede considerarse que exista ni un cambio de criterio administrativo, ni una deficiencia informativa administrativa que pueda dar lugar a generar a un profesional en el asesoramiento de comunidades de propietarios un error susceptible de eliminar la inadecuada actuación que tuvo, disponiendo ejecutar una obra de rellenado de hormigón de los depósitos, como medio de inutilización, para la que no sólo carecía de licencia, sino que además se revelaba técnica y jurídicamente inadecuada para producir el efecto exonerador del pago de la tasa de ocupación, que era la finalidad pretendida por las Comunidades. No puede ofrecer tampoco ninguna duda que el demandado no sólo actuó negligentemente, sino que además lo hizo fuera de las funciones que por su cargo tenía en las comunidades de propietarios, ya que disponer la ejecución de la indicada obra, ni era una reparación urgente (Art. 20. c de la LPH), ni su ejecución había sido acordada (Art. 20 d), ni la Junta que le había conferido un mandato en tal actuación (Art. 20, f)), ya que no puede entenderse ni embebido dentro del acuerdo genérico de sustitución de la calefacción...» (SAP Navarra, Sec. 1ª, nº145/2004, de 9 de septiembre)Es más, la realización de obras urgentes debe entenderse como una obligación legal del administrador contenida en el art. 20 de la LPH, que en caso de inactividad o dejación de funciones podría generar responsabilidad.Si bien es cierto que el art. 20.c) de la LPH se refiere exclusivamente al administrador respecto de la facultad de realizar obras urgentes sin acuerdo comunitario, los tribunales vienen facultando también para ello al presidente en estos casos (SAP Madrid, Sec. 14ª, de 11 de febrero de 2002; y SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre).Tal como afirma GONZÁLEZ CARRASCO, M. (3)  «la eficacia de la actuación en los casos de urgencia no deriva propiamente de las facultades de su cargo, sino que reside en la idea de urgencia como circunstancia legitimadora de cualquier injerencia en la esfera jurídica ajena».La SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre, declara que no tienen responsabilidad los órganos rectores de la comunidad por la realización de reparaciones necesarias urgentes sin acuerdo comunitario que les faculte para ello:»... en el caso aquí analizado ha quedado suficientemente acreditado que la Comunidad de Propietarios, con anterioridad a que el Presidente, Vicepresidente y miembro de la Junta de Gobierno demandado fueran nombrados, abordó y aprobó la realización de obras derivadas de humedades en piscina y otras zonas del inmuebles y que en al menos cinco juntas se abordó el tema llegando a aportarse presupuesto de la constructora que finalmente lo ejecutó, cuyo representante incluso compareció en una junta a dar las explicaciones que se le solicitaran, todo lo cual pone de manifiesto que las deficiencias existían y que una amplia mayoría de miembros de la Comunidad eran partidarios de su ejecución desde el año 2000, con el consiguiente agravamiento por el simple transcurso del tiempo. Situación que hace que el acometimiento de las obras se presente como necesario y urgente, lo que unido a la tensión y enfrentamiento existente entre los miembros de la Comunidad, permite concluir que la manera de proceder adoptada por los miembros de la Junta ha de considerarse plenamente ajustada a las funciones y deberes que la ley les otorga, habiendo actuado en beneficio de la Comunidad, tal como se les ha reconocido en diferentes juntas por la mayoría de sus integrantes, de manera que no se les puede reprochar actuación culpable alguna como consecuencia de autorizar los gastos que ello comportaba, los cuales aparecen suficientemente detallados en el presupuesto que obra a los folios 618 y respecto de los cuales los demandantes tuvieron conocimiento e intervención previas....»En este mismo sentido, se han pronunciado la SAP Jaén, Sec. 2ª, nº208/2006, de 5 de octubre en el caso de una obra urgente de reparación de la depuradora de la piscina,Si bien es cierto que en puridad no sería necesario la adopción de un acuerdo comunitario para la realización de aquellas obras de carácter obligatorio previstas en el art. 10 de la LPH (SAP Madrid, Sec. 14ª, nº46/2018, de 27 de febrero), sí que será necesario acuerdo comunitario por mayoría simple de propietarios y cuotas para aprobar el presupuesto de dichas obras, la aprobación de la derrama correspondiente, su distribución y los términos de su abono, conforme a lo dispuesto por el art. 10.2.a) de la LP

ART. 10.1 B) LPH - TRAS REFORMA por RDL 7/2019 

Obras de ACCESIBILIDAD UNIVERSAL - personas con discapacidad o mayores de 70 años - o rampas y ascensores - siempre que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el resto será asumido por quien los haya requerido. 

Tambien será obligatorio cuando las obras cuenten con ayudas públicas que alcancen el 75 % del coste de las mismas