 - ADMINISTRACION DE FINCAS |
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| OBLIGACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ACTORA, DE ACREDITAR LOS GASTOS QUE SE RECLAMAN A UN COMUNERO JUDICIALMENTE. |
| Salvador Alcayna |
| 07/12/2012 |
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OBLIGACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ACTORA, DE ACREDITAR LOS GASTOS QUE SE RECLAMAN A UN COMUNERO JUDICIALMENTE.
De la inmensa casuística que se origina en el día a día judicial, como consecuencia de la cantidad de edificios existentes en España y de sus correspondientes Comunidades de Propietarios, desde el despliegue masivo de la propiedad horizontal en la década de los años Cincuenta a Sesenta del siglo pasado; hemos colocado nuestro punto de mira en un aspecto concreto, exactamente el relativo al impago por el Comunero de los gastos de la Comunidad de la que forma parte por ser titular, en concepto de propietario, de un inmueble en la misma.
El articulo 9. 1 e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, de 21 de Julio, Reformada por Ley 8/1999, preceptúa literalmente, entre las obligaciones de los copropietarios, la siguiente
”Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Y en la letra f, del precitado articulo.
“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en al Comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario”
Finalmente en su párrafo final añade:
“Con cargo al fondo de reserva la Comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.”
Esta es, la obligación de contribuir, sin duda la obligación más importante de los comuneros en una Comunidad de Propietarios. Contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble, lo que lleva implícito el pago de los servicios que se contraten en atención al inmueble y el atender el coste de las cargas que se deben soportar nacidas de la tenencia y uso del inmueble.
Esta obligación que formulada en los términos precisos de la ley, es clara y contundente, en determinados supuestos, DEBE PROBARSE.
Previamente a entrar en la cuestión clave de la prueba, siguiendo a Daniel Loscertales Fuertes, tenemos que precisar que “la forma de contribuir es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido. Por lo tanto, en principio todos deben aportar conforme a su coeficiente, que algunas veces no coincide con la cuota de propiedad, pues precisamente el articulo 5.3 permite exoneraciones y reglas especiales para los gastos , que es , precisamente lo especialmente establecido que menciona el precepto.
Hay que señalar que también cabe que sea la Junta de propietarios, no el Título, quién acuerde un sistema especial de pagar determinadas partidas, y así es muy normal que en muchas Comunidades se satisfaga por partes iguales, los honorarios del Administrador, el material, el coste del seguro, etc. por considerar que beneficia a todos de la misma manera, incluso otros conceptos derivados de tareas de servicios de mantenimiento.
Ahora sí, cambiamos de tercio y descendiendo a la rica casuística de la aplicación práctica de la norma, pasamos a exponer jurisprudencia relativa a la obligación de acreditar la Comunidad la procedencia de los gastos reclamados, por impago de los Comuneros.
Para ello analizaremos el contenido de la siguiente Sentencia.
SP / SENT/644805 La Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, en Sentencia 276/ 2011 de 7 de Julio, Recurso 268/2011. Ponente: Maria teresa Serra Abarca,
Primero:- la Comunidad de propietarios apelante interpuso demanda en la que solicitaba la condena al pago de la suma de 1.177,60 € euros por gastos de comunidad correspondientes a los ejercicios 2004, 2005, 2006 y 2007, pretensión que la sentencia desestima por el incumplimiento por la parte actora de la carga de la prueba que le impone el articulo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habida cuenta de que no determina qué conceptos adeuda, ni se justifica la notificación de la deuda a la comunera demandada.
Segundo.- En primer lugar y con respecto al primer motivo de oposición en el recurso de apelación referido a los requisitos del procedimiento monitorio del articulo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, sí bien es cierto que ante la oposición de la demanda nos encontramos en un procedimiento verbal en el que no es necesario el cumplimiento de los requisitos establecidos en el citado articulo, entre ellos la notificación del acuerdo aprobando la liquidación de la deuda, y que lo importante es que se acredite la realidad de la misma; también lo es que precisamente por no justificar la reclamación es por lo que la juzgadora a quo desestima la demanda.
En este sentido comparte la Sala los argumentos vertidos en la sentencia apelada, coincidentes con la postura de esta sección 5ª, que en la sentencia de 21 de Abril de 2010 dictada en un supuesto similar indica lo siguiente:
“la mera constancia en una Junta del importe que se dice adeuda determinado propietario no es suficiente para que de manera automática se condene al mismo, cuando, como en este caso, se ignora sí la cantidad reclamada obedece a la ejecución de aquella sentencia de 1992, o deviene de la aplicación de recargos de otras deudas aún anteriores en el tiempo, con lo que la indefensión que se origina a la demandada es patente”
En esta sentencia se cita también la nº 124, de 14 de Febrero de 2002, según la cuál “se evidencia que no existe posibilidad de conocer la real deuda que se dice es debida y como probar su existencia es obligación de la parte actora y no lo ha efectuado, la única conclusión, a que puede llegarse es a desestimar la demanda.”
En similares términos puede asimismo citarse la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid , Sección 8ª de 17 de Julio de 2003,en la que se dice que “la pretensión relativa a que la falta de impugnación del acuerdo liquidatorio adoptado en Junta, cualesquiera que sean los errores, incluso aritméticos, que pueda haber, el resultado numérico vendría a convertirse en verdad inatacable, no es asumible, pues esa virtualidad no se atribuye en la Ley ni siquiera a los títulos ejecutivos extrajudiciales más eficaces, concluyendo que la no impugnación no prevalece sobre el error en el cálculo de la deuda.”
En suma ni en el libro de actas del año 2004, 2005, 2006 y 2007, ni la testifical del Secretario de la Comunidad, son suficientes para acreditar la procedencia de la reclamación, al no incluir ninguna liquidación de deuda, ni especificar a que conceptos, ordinarios o extraordinarios, responde.
Por lo que, en conclusión, el recurso no puede ser acogido, dando aquí por reproducidos los atinados argumentos y razonamientos jurídicos que contienen en la sentencia apelada.
Las costas de alzada se imponen a la parte apelante, aplicando lo que establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Salvador Alcayna Domingo
07/ 12 /2102
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