INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE ENTREGA DE VIVIENDAS Y LA RESOLUCION DEL CONTRATO  

ART. 5.5 RD 515/1989 de 21 de abril 

TS S 12/3/2009 - viene a decir que el retraso es un supuesto de cumplimiento tardio, que legitimaria al afectado a solicitar la indemnizacion de daños y perjuicios del art. 1.101 cc 

El art. 3 ley 57/1968 de 27 de julio, faculta a los compradores a rescindir los contratos de compraventa, y a ejecutar los avales que los promotores tienen el deber de entregarles. Auto de la AP de Barcelona 23/5/2011

Facultan al adquiriente a resolver la C-V, las S APVALENCIA 19/7/2011 ROJ 5202/2011 APALICANTE 24/2/2009 

Cendoj: 28079110012014100676
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 3091/2012
Nº de Resolución: 744/2014
Procedimiento: Casación
Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Tipo de Resolución: Sentencia
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintidós de Diciembre de dos mil catorce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados
el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 2ª de la Audiencia
Provincial de Gerona, como consecuencia de autos de juicio de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 3 de Blanes, cuyo recurso fue interpuesto por la procuradora Dª. María Eva
de Guinea Ruenes, en nombre y representación de "PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L."; siendo parte
recurrida el procurador D. José María Ruiz de la Cuesta Vacas, en nombre y representación de "LAMPISTERÍA
ANTONIO Y JUAN, S.L.". No se ha personado la otra parte, "MILLENIUM INSURANCE COMPANY, LIMITED".
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Fidel Sánchez García, en nombre y representación de "LAMPISTERÍA
ANTONIO Y JUAN, S.L." interpuso demanda de juicio ordinario contra "PROMOCIONES SOLMAR 2001,
S.L." y "MILLENIUM INSURANCE COMPANY, LIMITED" y alegando los hechos y fundamentos de derecho
que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia por la que se declaren resueltos
los contratos de compraventa suscritos entre "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L." y"PROMOCIONES
SOLMAR 2001, S.L." en fecha 22 de marzo de 2007 y se condene a los codemandados a abonar conjunta
y solidariamente a nuestro principal la suma de 103.790 euros en concepto de devolución de las cantidades
entregadas a cuenta, incrementada en el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva
dicha devolución, con imposición de costas a las demandadas.
2.- La procuradora Dª Francina Montserrat Pascual i Sala, en nombre y representación de MILLENIUM
INSURANCE COMPANY, LIMITED contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho
que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que estimando la
excepción formulada, o nuestra alegación de fondo, desestime íntegramente la demanda, fijando en su caso
fecha para el cumplimiento de la obligación; con condena en costas a la parte actora.
3.- La procuradora Dª Francina Montserrat Pascual i Sala, en nombre y representación de
"PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L." contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de
derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se
desestime la demanda, pues con imposición de costas a la parte actora.
3.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos
controvertidos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Blanes, dictó sentencia en fecha 31
de marzo de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: Desestimando íntegramente la demanda interpuesta
por el Procurador Sr. Fidel Sánchez García, en nombre y representación de LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN,
S.L.contra la mercantil PROMOCIONES SOLMAR, S.L. y MILLENIUM INSURANCE COMPANY LIMITED,
absuelvo a los demandados de las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación
procesal de "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L.", la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Gerona, dictó
sentencia con fecha 12 de septiembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: Estimamos el recurso
de apelación presentado en nombre de LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, SL y revocamos la sentencia de2
instancia, en el sentido de estimar la demanda presentada y declarar resuelto los contratos firmados entre
LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L y PROMOCIONES SOLMAR 2001 en fecha 22 de marzo de 2007,
condenando a los demandados conjuntamente a pagar a la demandante la cantidad de 103.790 #, más los
intereses legales (que por la aseguradora demandada será el establecido en el artículo 20 LCA )-, con el límite
de la aseguradora Millenium Insurance Company Limited, del capital máximo asegurado en las primas de las
pólizas de seguro adjuntado con la demanda. Imponer las costas de la instancia a la parte demandada. No
se hace imposición de las costas de esta alzada.
TERCERO .- 1.- El procurador D. Carlos Javier Sobrino Cortes, en nombre y representación de
"PROMOCIONES SOLMAR 2001", interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en
los siguientes MOTIVOS DE CASACION: UNICO .- Al amparo de lo dispuesto en el nº 3 del apartado 2 del
artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciando la infracción del artículo 1124 y su jurisprudencia
en concordancia con los artículos 1105 y 1128, todos ellos del Código civil .
2.- Por Auto de fecha 10 de septiembre de 2013, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado
a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
3 .- Evacuado el traslado conferido, el procurador D. José María Ruiz de la Cuesta Vacas, en nombre
y representación de "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L.", presentó escrito de oposición al recurso
interpuesto de contrario.
4 .- No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 2 de
diciembre de 2014, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- 1.- Los hechos relevantes en el presente caso, que ahora se halla ante esta Sala por mor
del recurso de casación que ha interpuesto la codemandada en la instancia, son los siguientes.
La que fue demandante "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L." como compradora, celebró contrato
de compraventa en fecha 22 marzo 2007, por el que la vendedora, codemandada y recurrente en casación
"PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L.", le vendió dos viviendas con parking anexo que pensaba construir
sobre un solar sito en Lloret de Mar (Girona), por un precio cierto del que ha sido pagada la cantidad de
103.790 #. No se cumplió por esta vendedora su obligación de entrega de la cosa vendida en el plazo previsto,
el último trimestre de 2009.
Es hecho admitido que la compradora pagó los plazos pactados y la vendedora no entregó las viviendas
y las plazas de parking en el tiempo pactado.
2.- La sociedad compradora "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L." formuló demanda interesando la
resolución del mencionado contrato por incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa debida en el
plazo pactado, por parte de la vendedora "PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L.", a quien reclamó también
la devolución de la cantidad pagada a cuenta, con los intereses legales. Asimismo, reclamó a la entidad
"MILLENIUM INSURANCE COMPANY, LIMITED", la suma entregada, cuya devolución esta sociedad había
afianzado.
La sentencia de Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Blanes, de 31 marzo 2011 , desestimó la demanda,
aplicando el artículo 1258 del Código civil en consideración del principio de la buena fe y aplicando el artículo
1124 advirtiendo que el mero retraso en el cumplimiento de la obligación no es suficiente para la resolución y
que el incumplimiento ha de ser esencial, provocando la frustración del contrato.
Esta sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 2ª, de Girona, de 12 septiembre
2012 , que estima la demanda y advierte que cuando se dictó la sentencia de primera instancia "el edificio
ni siquiera estaba acabado" y hace referencia a sentencias dictadas por la misma Audiencia Provincial
relativas a la misma entidad promotora aquí demandada que entienden que tan importante retraso implica un
incumplimiento esencial. Es interesante la siguiente reflexión.
"La práctica habitual de vender viviendas sobre planos sin haberlas efectivamente construido tiene
efectivamente ciertas ventajas financieras, pero también conlleva sus riesgos si el promotor no cumple con
todas sus obligaciones, entre ellas, la normativa urbanística, o si tiene problemas de financiación en la
construcción, y como esto es un hecho previsible, no puede después oponerse frente a los compradores como
causa de fuerza mayor para justificar el retraso en la entrega y si tal retraso es sustancial e importante, como3
ocurre en el presente caso, puede conllevar que el comprador o compradores insten la resolución del contrato
por incumplimiento, al verse frustradas las expectativas adquiridas con la suscripción de la compraventa, en
virtud de la cual esperaban que en el plazo estipulado y si acaso con un ligero retraso se les entregaría las
viviendas o locales comprados".
3.- Frente a esta sentencia ha formulado recurso de casación en un solo motivo, la codemandada
"PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L." que advierte que los hechos no son objeto de controversia y que ésta
se concreta en la aplicación del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia.
SEGUNDO .- 1.- Como se ha apuntado, el recurso se reduce a un solo motivo en el que denuncia la
infracción del artículo 1124 del Código civil en consonancia con los artículos 1105 y 1128 del mismo cuerpo
legal . A lo largo del desarrollo del motivo, destaca, en primer lugar, que la base de la resolución es la frustración
de las expectativas del negocio para la parte compradora, que debe demostrar la esencialidad de la fecha de
la entrega, conforme todo ello con el artículo 1124; en segundo lugar, el artículo 1105 contempla el caso de
fuerza mayor; en definitiva, para aceptar la resolución, el incumplimiento debe ser esencial, grave y definitivo,
lo que no se da en el presente caso.
2.- La resolución por incumplimiento es uno de los efectos de las obligaciones sinalagmáticas, que
ha dado lugar a una abundantísima jurisprudencia en general y muy en particular relativa a la resolución de
contratos de compraventa en época de una crisis que, como hecho notorio, apuntó en el año 2007 y claramente
en 2008, crisis que no sólo alcanza a una de las partes, sino a todas ellas y, realmente, a todos los ciudadanos.
El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el
cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas, como lo son las derivadas
del contrato de compraventa. Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo
que defiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor; sentencias de 3 diciembre 2008 , 13 febrero
2009 , 30 octubre 2009 , 10 junio 2010 , sentencias que emplea estas mismas palabras. Incluso concurre este
presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006
en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios, sentencia que cita otras muchas anteriores.
Presupuesto que lleva consigo el que sea esencial, grave y definitivo.
A lo anterior debe añadirse otro extremo, que es el principio de lex contractus, fuerza vinculante de
los contratos que proclama el artículo 1091 del Código civil y que es destacada por reiterada jurisprudencia
como las sentencias de 5 octubre 2006 y 2 diciembre 2011 y las que la ponen en relación con el principio de
autonomía de la voluntad, proclamado por el artículo 1255, de 1 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010 y
17 de diciembre de 2010, o bien con el principio de la necessitas , esencia de la obligación que proclama el
artículo 1256, sentencias de 19 de febrero de 2010 , 13 de octubre de 2010 o, en definitiva con el de pacta
sunt servanda , las sentencias de 7 febrero 2001 y 1 de junio de 2009 .
3.- En el presente caso, hay que partir de que la parte contratante compradora ha cumplido su obligación
de pago y que la parte vendedora ha incumplido su obligación de entrega de la cosa en el plazo previsto.
Aquella es la sociedad demandante en la instancia "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L." y la vendedora
es la demandada y ahora recurrente en casación "PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L.".
Este incumplimiento es esencial, tal como ha estimado el Tribunal de instancia y es el pactado en el
contrato conforme a la voluntad de las partes, como lex contractus.
Así ha sido entendido por la más reciente y reiterada jurisprudencia de la Sala. En este sentido se
pronunció la sentencia del pleno de 10 septiembre 2012 que se refiere expresamente a la licencia de primera
ocupación, pero la esencia de la misma es la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de
la obligación de entrega del inmueble vendido en el plazo pactado. Lo cual es reiterado en la sentencia de 14
noviembre 2013 e igualmente en las de 17 enero 2014, 23 enero 2014, 6 febrero 2014.
TERCERO .- 1.- Como explica la sentencia de esta Sala, de 19 del mismo mes y año, en un caso
prácticamente idéntico, tampoco se observa vulneración de lo dispuesto por el artículo 1105 del Código Civil ,
en cuanto a la imposibilidad de cumplimiento por fuerza mayor por causas que la parte recurrente concreta
en "la grave crisis inmobiliaria en particular y financiera en general".
El motivo se desestima. El artículo 1105 del Código Civil dispone que «fuera de los casos expresamente
mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos
que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables» ; mientras que la sentencia impugnada
no ha condenado a la promotora a satisfacer una indemnización por el incumplimiento como "responsable"
del mismo, que es lo que quedaría excluido por la apreciación de caso fortuito o fuerza mayor, sino que se4
ha limitado a entender que los compradores no están obligados a seguir permanentemente vinculados por el
contrato cuando la parte vendedora se retrasa en la entrega de modo grave.
Por ello, sea cual sea su razón, el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado
en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el
artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en
que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha
cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél
esté en condiciones de satisfacer su prestación. De ahí que, aun cuando pudiera exonerarse al deudor de
responsabilidad derivada del incumplimiento -por caso fortuito o fuerza mayor- en todo caso habría quedado
alterado sustancialmente el cumplimiento del contrato de compraventa, con efecto tan negativo para el
comprador como es un retraso tan notable para la entrega, lo que sin duda ha de facultarle para pedir la
restitución de la parte de precio satisfecha y renunciar definitivamente a la entrega del inmueble.
Pero, además, el hecho que ha determinado un retraso tan notable en el cumplimiento de su obligación
por parte del recurrente no puede atribuirse sin más y en general a la crisis inmobiliaria y financiera, pues ello
determinaría que el retraso se extendiera de igual forma a todas las promociones, sino que ha de concretarse
en circunstancias individuales como resultan ser en este caso -según se refleja en la sentencia de primera
instancia- una falta de financiación particular que dio lugar a que no se pudiera hacer frente al pago por la
promotora de la suma de 2.000.000 euros que exigía el convenio alcanzado con el Ayuntamiento de Lloret de
Mar, que supuso la paralización de la obra por parte de este último; situación que a la vista de los compromisos
adquiridos no resultaba totalmente imprevisible para dicha promotora y que se desenvolvía en el ámbito propio
del negocio emprendido.
2.- Se desestima, en consecuencia, el único motivo del recurso de casación, por lo que procede no dar
lugar al mismo, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al artículo 394.1 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Asimismo, procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición
adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de
3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de
la Nueva Oficina Judicial.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Primero .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE
CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L.", contra la
sentencia dictada por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Gerona, en fecha 12 de septiembre de 2012
que SE CONFIRMA.
Segundo .- Se imponen a la expresada recurrente las costas del recurso de casación que
desestimamos, así como la pérdida del depósito constituido.
Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos
y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto
las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Antonio Seijas Quintana Antonio Salas
Carceller Francisco Javier Arroyo Fiestas Eduardo Baena Ruiz Xavier O'Callaghan Muñoz Jose Luis
Calvo Cabello PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier
O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia
Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,
certifico