07 Mar Cómo realizar la desafectación de la vivienda de portería en tu comunidad
En muchas comunidades de propietarios, la vivienda destinada a portería o conserjería puede estar en desuso debido a la supresión del servicio de portería. En estos casos, la desafectación de este elemento común puede ser una excelente solución para generar ingresos o redistribuir espacios. Sin embargo, este proceso requiere cumplir con una serie de requisitos legales y administrativos muy precisos. En este artículo, desde casesdedret.com, te explico todo lo que necesitas saber para llevar a cabo este procedimiento de manera efectiva.
¿Qué es la desafectación de la vivienda de portería?
La desafectación de la vivienda de portería implica convertir un elemento común, como una vivienda destinada a portería o conserjería, en un elemento privativo. Esto significa que deja de ser de uso compartido por la comunidad y pasa a ser un bien independiente que puede ser vendido o utilizado de forma particular.
Este cambio afecta directamente al Título Constitutivo de la propiedad horizontal, ya que modifica los coeficientes de participación de los propietarios al asignar un nuevo coeficiente al elemento privativo. Además, esta operación debe cumplir con estrictos requisitos legales, como la aprobación unánime de todos los propietarios. Si necesitas orientación especializada en este tipo de procesos, puedes consultar a abogados inmobiliarios con experiencia en Valencia.
¿Por qué desafectar la vivienda de portería?
Existen diferentes motivos por los que una comunidad de propietarios podría decidir desafectar una vivienda de portería:
- Generar ingresos: La venta de este elemento puede proporcionar fondos para mejoras en el edificio o para reducir las cuotas de los gastos comunes.
- Optimizar el uso de espacios: Si la portería está en desuso, puede destinarse a otro fin que beneficie a la comunidad o a un tercero.
- Revalorizar el inmueble: Incorporar la vivienda a la oferta del mercado inmobiliario puede incrementar el valor global del edificio.
Requisitos legales para la desafectación
La desafectación de la vivienda de portería está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente en el artículo 17. Estos son los pasos y requisitos principales:
1. Aprobación unánime de los propietarios
El acuerdo debe ser aprobado por unanimidad en una junta de propietarios. Esto incluye tanto a los presentes como a los ausentes, quienes deben ser debidamente notificados del acuerdo. En este sentido, contar con el apoyo de expertos en arrendamientos y comunidades puede facilitar el cumplimiento de los requisitos legales.
2. Modificación del Título Constitutivo
El cambio del elemento común a privativo implica ajustar los coeficientes de participación de todos los propietarios, ya que la suma total de coeficientes debe seguir siendo del 100%.
3. Escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad
Es necesario otorgar escritura pública ante notario, donde se refleje la desafectación, y posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad. Esto da validez jurídica al cambio y garantiza la seguridad legal del nuevo elemento privativo. Si necesitas más información sobre este proceso, los especialistas en gestión de propiedades pueden ayudarte en cada paso.
Pasos para realizar la desafectación
Para llevar a cabo la desafectación de la vivienda de portería, se deben seguir estos pasos:
- Convocatoria de junta de propietarios: La convocatoria debe incluir en el orden del día la propuesta de desafectación, detallando el propósito y las implicaciones del cambio.
- Presentación de documentación: Es recomendable presentar planos, informes técnicos y cualquier documento que justifique la desafectación.
- Adopción del acuerdo: Se debe aprobar la desafectación por unanimidad, registrando el voto de todos los propietarios.
- Facultad al presidente: En el acuerdo se debe autorizar expresamente al presidente de la comunidad para otorgar la escritura pública y realizar las gestiones necesarias.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Finalmente, el acuerdo debe formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Impacto económico de la desafectación
La desafectación de la vivienda de portería puede generar importantes beneficios económicos para la comunidad, pero también implica ciertos costes que deben considerarse:
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| Honorarios notariales | Variable según el valor del inmueble |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 1% – 2% del valor de la vivienda |
| Honorarios del registrador | Según aranceles vigentes |
| Informe técnico | Entre 300€ y 1.000€ |
Consideraciones finales
Antes de iniciar el proceso, es fundamental consultar con un notario y con el registrador de la propiedad para evitar problemas o demoras. Además, se debe verificar si existen cargas o gravámenes sobre los departamentos de la comunidad que puedan afectar el proceso, como hipotecas o embargos.
En casesdedret.com, contamos con amplia experiencia en la desafectación de elementos comunes. Nuestro equipo de expertos está preparado para asesorarte en cada paso del proceso, asegurando que se cumplan todos los requisitos legales y que la operación sea un éxito.
Preguntas frecuentes
La desafectación implica modificar el Título Constitutivo de la propiedad horizontal, lo que conlleva ajustar los coeficientes de participación de todos los propietarios. Esto se debe a que el elemento común pasa a ser privativo, y debe asignársele un nuevo coeficiente que respete el total del 100% de la propiedad.
Aunque no siempre es obligatorio, es altamente recomendable presentar un informe técnico que justifique la desafectación. Este documento puede incluir planos y detalles técnicos del inmueble, facilitando la toma de decisiones en la junta de propietarios y el cumplimiento de los requisitos legales.
Para realizar la desafectación es necesaria la aprobación unánime de todos los propietarios, tanto presentes como ausentes. Si algún propietario no está de acuerdo, el proceso no podrá llevarse a cabo, ya que se requiere unanimidad según la Ley de Propiedad Horizontal.
Además de los honorarios notariales y registrales, la desafectación puede generar gastos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como el costo de un informe técnico. Estos costos pueden variar dependiendo del valor del inmueble y los aranceles vigentes.