07 Mar Quorum administración de fincas: cómo delegar y salvar votos en juntas

Cuando se trata de la gestión de comunidades de propietarios, uno de los aspectos más delicados y a menudo mal entendidos es el quórum necesario para la toma de decisiones en las juntas. Desde nuestro despacho, he detectado que muchas comunidades enfrentan problemas relacionados con la correcta delegación de votos, la participación de propietarios ausentes, y el procedimiento para salvar votos. En este artículo, voy a desglosar todos estos aspectos clave para que puedas entender cómo funciona el quórum y cómo garantizar que las decisiones tomadas en la junta se ajusten a la ley.

¿Qué son las juntas de propietarios y cómo funcionan?

Las juntas de propietarios son reuniones periódicas donde los miembros de una comunidad de vecinos toman decisiones sobre la gestión, el mantenimiento y las inversiones relacionadas con la finca o inmueble compartido. Estas juntas pueden ser ordinarias, generalmente celebradas una vez al año, o extraordinarias, convocadas para tratar temas específicos de urgencia o relevancia. El funcionamiento de estas juntas está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece las reglas para su convocatoria, quórum, votación y adopción de acuerdos.

Tipos de acuerdos y quórum necesario

Dependiendo del tipo de decisión que se deba tomar, la LPH establece diferentes tipos de quórum:

• Unanimidad: Se requiere para decisiones que afectan a todos los propietarios de manera significativa, como el cambio de uso del inmueble o la modificación de estatutos.
• Mayoría simple: Para decisiones que no exijan unanimidad, como la aprobación de presupuestos o la elección del administrador.
• Mayoría cualificada: Para acuerdos de especial relevancia, como obras de mejora no obligatorias, que requieren el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios.

Es importante recordar que, según el artículo 17.1 de la LPH, los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días para manifestar su oposición a los acuerdos adoptados, en caso contrario, se entenderá su conformidad.

Delegar el voto en la comunidad de propietarios

La delegación de votos es una herramienta útil para los propietarios que no pueden asistir a una junta de propietarios. Sin embargo, esta debe realizarse de forma adecuada para que sea válida. La LPH exige que la delegación sea específica para una junta en particular, lo que significa que no basta con un documento genérico. Además, debe constar por escrito y ser entregada al secretario-administrador antes de la junta. Para resolver cualquier duda relacionada con la representación legal en estas situaciones, puedes consultar con expertos en derecho inmobiliario, quienes te guiarán en el proceso y asegurarán el cumplimiento de la normativa.

Requisitos para la delegación de voto

A continuación, detallo los puntos clave que debes tener en cuenta para delegar tu voto:

• El documento debe especificar claramente la junta para la que se otorga la representación.
• Debe ser entregado antes de que comience la junta.
• En caso de varios titulares de una misma propiedad (como una comunidad de bienes), es necesario designar a un representante único.
• Si se delega el voto a un tercero, como un abogado, este podrá intervenir y votar únicamente si el propietario no asiste personalmente.

En nuestro despacho, recomendamos que siempre se verifique que el documento de delegación cumple con los requisitos legales para evitar que se impugnen los acuerdos alcanzados en la junta. Esto es especialmente relevante en situaciones complejas como conflictos de arrendamientos o compraventas, donde un especialista en arrendamientos puede ser de gran ayuda.

Salvar el voto y su importancia en las juntas

Uno de los derechos que tienen los propietarios es el de salvar su voto. Esto significa que, si están en desacuerdo con una decisión tomada en la junta, pueden expresar su desacuerdo explícito en el acta. Este paso es fundamental si desean impugnar el acuerdo posteriormente.

Pasos para salvar el voto

Para que un propietario pueda salvar su voto y, en consecuencia, impugnar el acuerdo, es necesario que:

• Vote en contra del acuerdo durante la junta.
• Solicite que su voto negativo quede reflejado en el acta.

Es importante destacar que las abstenciones no se consideran votos en contra, ni habilitan al propietario para impugnar el acuerdo. Además, el secretario de la junta no está obligado a reflejar los motivos del voto en el acta, pero sí debe registrar el sentido del mismo. Si necesitas orientación adicional sobre el proceso de impugnación, puedes acudir a especialistas en responsabilidad civil, quienes te asesorarán de forma precisa.

Votación a mano alzada y otras reglas de votación

En las juntas de propietarios, la votación a mano alzada es el método más común para tomar decisiones. Sin embargo, existen reglas específicas que deben respetarse para garantizar la validez de las votaciones:

• Las votaciones deben ser públicas; no se permite el voto secreto.
• Las abstenciones no cuentan para el cálculo de las mayorías necesarias.
• Una vez emitido un voto, este no puede ser cambiado.
• En caso de que nadie vote en contra de una propuesta, no será necesario realizar una votación individual.

Estos procedimientos buscan garantizar la transparencia y evitar conflictos posteriores, asegurando que todos los propietarios tengan igualdad de oportunidades para participar en las decisiones.

Participación de abogados en las juntas de propietarios

Una pregunta frecuente que recibimos en nuestro despacho es si un abogado puede asistir a una junta de propietarios. La respuesta es afirmativa, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones. Un abogado puede asistir como acompañante del propietario, pero no tiene derecho a intervenir ni a votar, salvo que cuente con una delegación formal de representación.

Si el propietario está presente en la junta, el abogado no podrá ejercer el derecho de voto en su lugar, ya que este corresponde únicamente al titular del inmueble.

Impugnar el acta de una comunidad de propietarios

En ocasiones, los acuerdos alcanzados en una junta pueden ser impugnados por los propietarios que no estén de acuerdo con ellos. Aunque la asistencia de un abogado no es obligatoria para iniciar este procedimiento, resulta altamente recomendable, dado que se trata de un proceso legal complejo.

Motivos para impugnar un acta

Según la LPH, las razones más comunes para impugnar un acta son:

• Falta de quórum para adoptar el acuerdo.
• Decisiones contrarias a la ley o a los estatutos de la comunidad.
• Perjuicio grave para uno o varios propietarios.

En nuestro despacho, analizamos cada caso de forma individualizada para determinar si existen fundamentos legales para la impugnación y, en su caso, tramitamos el procedimiento ante los tribunales competentes.