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Abogados en Valencia
- ADMINISTRACION DE FINCAS
coordinacion de obras - empresas - en comunidades
Jose Fco. Villanueva Castillo
10/05/2016
 

COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS 
Las obligaciones legales en materia de coordinación de actividades empresariales en las Comunidades de
Propietarios, vienen establecidas en la propia Ley de Prevención de Riesgos Laborales y los desarrollos reglamentarios
en materia de servicios de prevención, obras de construcción y coordinación de actividades
empresariales.
De entre ésta, se puede enunciar, entre otra, la siguiente:
- REFERENCIA NORMATIVA
- General
LEY 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales. ( Artículo 24, art. 32bis y
Disposición adicional 14ª )
REAL DECRETO 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios
de Prevención. (Artículo 22bis ; Disposición adicional 10ª , 11ª )
REAL DECRETO 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley
31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, en materia de coordinación
de actividades empresariales.
REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundi -
do de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (Artículo 42).
- Sectorial
REAL DECRETO 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas
de seguridad y salud en las obras de construcción. ( Artículos 3 , 9 , 11c , 12d; Disposición adicional
única) y Guía Técnica de aplicación del mismo, publicada por el INSHT.
REAL DECRETO 290/2004, de 20 de febrero, por el que se regulan los enclaves laborales como
medida de fomento del empleo de las personas con discapacidad (Artículo 9).
- Regulación en materia de infracciones y sanciones al orden de lo social
REAL DECRETO LEGISLATIVO 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social (Artículos 12.13, 12.14, 12.15,
12.24, 13.7, 13.8, 42.3).
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
Juan Carlos Castellanos Alba , Juan José Puchau y Salvador Puigdengolas Rosas www.iicv.net
- CRITERIO TÉCNICO PREVENTIVO
COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Conforme a lo establecido en el artículo 2 del R.D. 171/2004, una Comunidad de Propietarios puede adqui -
rir la condición de “empresario titular del centro de trabajo”, puesto que es quien que tiene la capacidad de
poner a disposición y gestionar, a través de la aprobación del Presidente (art. 13 LPH) y la gestión de los Ad -
ministradores de Fincas (art. 20 LPH), el “centro de trabajo”, entendido este término como “cualquier área,
edificada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por razón de su tra -
bajo”.
Conforme a lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde:
“El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos
los asuntos que la afecten.”
Gestión del “centro de trabajo” que, conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal,
corresponde al administrador, puesto que tiene el deber de:
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas
que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que
sean procedentes.
Dentro de este deber, conforme al R.D. 171/2004, en el marco de contratos de prestación de servicios y
obras de construcción con empresas externas a la Comunidad, nos encontraríamos con dos casuísticas que
pueden darse:
- Que la Comunidad de Propietarios tenga personal propio (1).
- Que la Comunidad de Propietarios no tenga personal propio (2).
Encontrándose, entre otros, el deber de cooperación inherente a todos los empresarios concurrentes, además,
se encuentran, entre otras, las siguientes obligaciones empresariales derivadas de la propia Ley
31/1995, de prevención de riesgos laborales:
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
Juan Carlos Castellanos Alba , Juan José Puchau y Salvador Puigdengolas Rosas www.iicv.net
1.- Si la Comunidad de Propietarios TIENE PERSONAL PROPIO, a estas le son inherentes, entre otras que
puedan darse, las siguientes obligaciones básicas en materia de prevención de riesgos laborales:
- Observar el derecho a la protección frente a los riesgos laborales de los trabajadores (art. 14 LPRL),
adquiriendo, la Comunidad, una de las modalidades preventivas establecidas en el art. 10 del R.D.
39/1997.
- Observar los principios de la acción preventiva establecidos en el artículo 15 de la LPRL
- Documentar el plan de prevención de riesgos laborales (art. 16.1 de la LPRL desarrollado por el art.
2.2 del R.D. 39/1997), y elaborar, si procediese, el documento de evaluación de los riesgos (art. 16.2
de la LPRL desarrollado por el art. 3, 4, 5, 6 y 7 del R.D. 39/1997) y planificación de la actividad preventiva
(art. 16.2 de la LPRL desarrollado por el art. 8 y 9 del R.D. 39/1997).
- Gestionar la prevención derivada de la planificación en cuanto al deber de información, formación,
entrega de EPI´s, medidas de emergencia, Vigilancia médica del estado de salud, coordinación de actividades
empresariales, trabajadores sensibles y ETT, entre otros (Art. 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27 y
28 LPRL)
- Ser conocedor que, por parte de las empresas de servicios contratadas por la Comunidad (empresarios
principales), si procede en los términos reglamentarios, ha de llevarse a cabo el deber de vigi -
lancia establecido en el artículo 10 del R.D. 171/2004, a través, si procediese de la designación de presencia
de recurso preventivo conforme a lo establecido en el artículo 32bis de la LPRL desarrollada
por el artículo 22 bis del R.D. 39/1997.
En materia de Coordinación de Actividades Empresariales, el empresario titular del centro de trabajo, ade -
más de cumplir las medidas establecidas en el deber de cooperación, cuando sus trabajadores desarrollen
actividades en el centro de trabajo, deberá adoptar, en relación con los otros empresarios concurrentes, las
medidas establecidas en los artículos 7 y 8 del R.D. 171/2004, a saber:
- Información de la Comunidad de Propietarios como empresario titular.
La Comunidad de Propietarios, como empresario titular, deberá informar a los otros empresarios
concurrentes sobre los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a las actividades
por ellos desarrolladas, las medidas referidas a la prevención de tales riesgos y las
medidas de emergencia que se deben aplicar.
La información deberá ser suficiente y habrá de proporcionarse antes del inicio de las actividades
y cuando se produzca un cambio en los riesgos propios del centro de trabajo que sea relevante
a efectos preventivos.
La información se facilitará, preferente, por escrito a pesar que que el R.D. sólo lo establece
cuando los riesgos propios del centro de trabajo sean calificados como graves o muy graves.
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- Instrucciones de la Comunidad de Propietarios como empresario titular, a fin de cumplir con uno de
los medios de coordinación establecidos en el artículo 11 del R.D. 171/2004.
La Comunidad de Propietarios, como empresario titular del centro de trabajo, cuando sus trabajadores
desarrollen actividades en él, dará al resto de empresarios concurrentes instrucciones
para la prevención de los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a
los trabajadores de las empresas concurrentes y sobre las medidas que deben aplicarse cuando
se produzca una situación de emergencia.
Las instrucciones deberán ser suficientes y adecuadas a los riesgos existentes en el centro de
trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas concurrentes y a las medidas
para prevenir tales riesgos.
Las instrucciones habrán de proporcionarse antes del inicio de las actividades y cuando se produzca
un cambio en los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores
de las empresas concurrentes que sea relevante a efectos preventivos.
Las instrucciones se facilitarán, preferente, por escrito a pesar que que el R.D. sólo lo establece
cuando los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las
empresas concurrentes sean calificados como graves o muy graves.
La condición de Empresario Titular, conforme a lo establecido en el artículo 12 del R.D. 171/2004, le obliga a
adoptar la “iniciativa para el establecimiento de los medios de coordinación”.
2.- Si la Comunidad de Propietarios NO TIENE PERSONAL PROPIO, a estas le son inherentes, entre otras
que puedan darse, las siguientes obligaciones en materia de prevención de riesgos laborales:
- Cerciorarse que se ha observado el Derecho a la protección frente a los riesgos laborales de los tra -
bajadores (art. 14 LPRL), habiendo adquirido, las empresas contratadas, una de las modalidades preventivas
establecidas en el art. 10 del R.D. 39/1997.
Para ello, como elemento de prueba, puede solicitarse, a fin de justificar el cumplimiento del artículo
11 del R.D. 171/2004:
- certificado por responsable de la modalidad preventiva asumida por la empresa, que acredite
la condición y la vigencia del modelo.
- O copia del concierto con el servicio de prevención ajeno o acta de constitución de servicio
de prevención propio o de designación de persona (art. 10 R.D. 39/1997).
- Cerciorarse que las empresas prestacionarias de servicios u obras observan los principios de la ac -
ción preventiva establecidos en el artículo 15 de la LPRL
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
Juan Carlos Castellanos Alba , Juan José Puchau y Salvador Puigdengolas Rosas www.iicv.net
- Cerciorarse que se ha observado el deber de documentar el Plan de prevención de riesgos laborales
(art. 16.1 de la LPRL desarrollado por el art. 2.2 del R.D. 39/1997), y elaborar, si procediese, el documento
de evaluación de los riesgos (art. 16.2 de la LPRL desarrollado por el art. 3, 4, 5, 6 y 7 del R.D.
39/1997) y planificación de la actividad preventiva (art. 16.2 de la LPRL desarrollado por el art. 8 y 9
del R.D. 39/1997).
Para ello, como elemento de prueba, puede solicitarse, a fin de justificar cumplimiento artículo 11 del
R.D. 171/2004:
- certificado por responsable, por parte de la modalidad preventiva asumida por la empresa,
que acredite la condición y la vigencia del Plan de Prevención y, si procede, de la Evaluación
de Riesgos y Planificación de Acción Preventiva para los trabajos que vayan a desarrollarse
en la Comunidad de Propietarios.
- O copia de la documentación (Plan de Prevención, Evaluación de Riesgos y Planificación de
Acción Preventivas) elaborada por técnicos competentes del servicio de prevención ajeno,
del servicio de prevención propio o por la persona designada.
- Cerciorarse que se ha observado el deber de gestionar la prevención derivada de la planificación en
cuanto al deber de información, formación, entrega de EPI´s, medidas de emergencia, Vigilancia médica
del estado de salud, coordinación de actividades empresariales, trabajadores sensibles y ETT, entre
otros (Art. 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27 y 28 LPRL)
Para ello, como elemento de prueba, puede solicitarse, a fin de justificar cumplimiento artículo 11 del
R.D. 171/2004:
- certificado por responsable, por parte de la modalidad preventiva asumida por la empresa,
que acredite el cumplimiento nominal, para con todos trabajadores de la empresa y, en par -
ticular, para los asignados a los trabajos, de los deberes establecidos en el articulado enunciado
en este apartado.
- O copia de la documentación (actas de información, formación, entrega de EPI´s, medidas
de emergencia, Vigilancia médica del estado de salud, coordinación de actividades empresariales,
trabajadores sensibles y ETT, entre otros) desarrollada y firmada por el servicio de
prevención ajeno, servicio de prevención propio o por la persona designada.
- Ser conocedor que, por parte de las empresas de servicios contratadas por la Comunidad (empresarios
principales), si procede en los términos reglamentarios, ha de llevarse a cabo el deber de vigi -
lancia establecido en el artículo 10 del R.D. 171/2004, a través, si procediese de la designación de presencia
de recurso preventivo conforme a lo establecido en el artículo 32bis de la LPRL desarrollada
por el artículo 22 bis del R.D. 39/1997.
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
Juan Carlos Castellanos Alba , Juan José Puchau y Salvador Puigdengolas Rosas www.iicv.net
COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES EN OBRAS DE CONSTRUCCIÓN EN COMUNIDADES DE
PROPIETARIOS
Además de las obligaciones administrativas enunciadas anteriormente, en el caso de obras de construcción
(anexo I del R.D. 1627/1997), si la obra es propiedad de una Comunidad de Propietarios, nos encontramos
con tres posibles situaciones o escenarios, a saber, que una obra sea de nueva ejecución, que esté en período
de garantía o bien que ya se hubiera procedido a la recepción definitiva de la misma.
De todo ello, se puede establecer:
Cuando se ejecuta una obra nueva
Entendida dentro de los trabajos o tareas establecidos en la relación no exhaustiva del anexo I del R.D.
1627/1997, de 24 de octubre, podemos encontrarnos en que:
- la obra requiera proyecto, siendo preceptivo, por tanto y en esa fase, se elabore por parte del Técnico
competente, Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud (art. 4, 5 y 6 R.D. 1627/1997) y, derivado
de ese documento, tendremos un Plan o Planes de Seguridad y Salud.
- La obra no requiera proyecto, siendo por tanto, los documentos preventivos de las empresas ejecutoras
de los trabajos los que rigen la actividad preventiva en la obra, derivados estos de la Evaluación
de Riesgos y Planificación de Acción Preventiva de la/s empresa/s ejecutora/s, en base a:
- Procedimientos operativos de ejecución de tareas (art. 16.1 LPRL desarrollado por art. 2.2
R.D. 39/1997)
- Normas e instrucciones en materia de seguridad y salud (art. 15 LRPL desarrollándose a través
art. 16.1 LPRL desarrollado por art. 2.2 R.D. 39/1997)
Independientemente a dicha situación, si en ejecución actúa más de una empresa o una empresa y trabador/
es autónomo/s o varios trabajadores autónomos, es preceptivo el nombramiento, por parte de la Comunidad
de Propietarios, de un Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecución, quien dispondrá,
si procediese, de Libro de Incidencias (art. 13 R.D. 1627/1997) y gestionará, por delegación de la Comuni -
dad, el deber de cooperación facilitando, para ello y si procediese, instrucciones en materia de seguridad y
salud (art. 8 del R.D. 171/2004 y art. 9 del R.D. 1627/1997).
Cuando se repara una obra que todavía está en período de garantía
En este caso, la obra sigue viva mientras no se proceda a la recepción definitiva y, por tanto, dispone de proyecto,
se elaboró el Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud en base al cual tendremos un Plan o Pla -
nes de Seguridad y Salud y el nombramiento de un Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecu -
ción (si procedió), así como la existencia de un Libro de Incidencias. Esto no quiere decir que el/los Plan/es
de Seguridad y Salud no tengan que ser actualizados o que haya que nombrar un nuevo Coordinador de Seguridad
y Salud en la fase de ejecución, cosa que se puede producir si no hubiera hecho falta su nombra -
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
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miento o bien si el Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución antes nombrado hubiera finaliza -
do su relación profesional con el promotor.
Cuando se repara una obra ya recepcionada definitivamente
En estos casos se entiende que la reparación se realiza fuera del período contractual del proyecto de la obra
que se repara. En consecuencia entendemos que, además, debido a sus características, no necesitan de proyecto
nuevo. Si no fuera así y se requiriera de nuevo proyecto de ejecución, estaríamos ante el caso general
de aplicación del RD 1627/1997, que no es otro que el de obras con proyecto.
Al tratarse de una obra de reparación sin proyecto no habrá Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud,
ni Plan de Seguridad y Salud ni Libro de Incidencias, resultando preceptivo el haber evaluado y planificada la
acción preventiva de los trabajos a ejecutar.
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
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RESUMEN
A la vista de lo anterior, hacemos el siguiente resumen:
CUESTIÓN PLANTEADA OBRA NUEVA CON PROYECTO OBRA NUEVA SIN PROYECTO
CUANDO SE REPARA UNA
OBRA CON PROYECTO
(en período de garantía)
CUANDO SE REPARA UNA
OBRA SIN PROYECTO
(fuera del período de garantía)
Apertura del Centro de Trabajo Sí es necesaria nueva comunicación
de apertura (salvo
en aquellas intervenciones de
escasa complejidad técnica y
de corta duración, siempre y
cuando la Autoridad Laboral
lo estime oportuno)
La acomete la empresa contratista
Sí es necesaria nueva comunicación
de apertura (salvo
en aquellas intervenciones
de escasa complejidad técnica
y de corta duración,
siempre y cuando la Autoridad
Laboral lo estime oportuno)
La acomete la empresa contratista
No es necesaria una nueva
comunicación. Sirve la original
de la obra.
Sí es necesaria nueva comunicación
de apertura (salvo en
aquellas intervenciones de escasa
complejidad técnica y de
corta duración, siempre y
cuando la Autoridad Laboral
lo estime oportuno)
La acomete la empresa contratista
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
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Libro de Subcontratación
(Ley 32/2006 desarrollada por el
R.D. 1109/2007)
Es necesario diligenciar uno
nuevo (si procede)
Es necesario diligenciar uno
nuevo (si procede)
No es necesario diligenciar
uno nuevo. Nos sirve el de
la obra original
Es necesario diligenciar uno
nuevo (si procede)
Plan de Seguridad y Salud
(Art. 7 R.D. 1627/1997)
Es necesario elaborar el o los
Plan/es de Seguridad y Salud
por cada empresa contratista
NO NECESITA ya que no hay
previo Estudio o Estudio Básico
de Seguridad y Salud al
no existir proyecto de obra
La documentación preventiva
que rige es la que deriva
de la Evaluación de Riesgos
y Planificación de Acción
Preventiva, en base a:
- Procedimientos operativos
de ejecución de tareas (art.
16.1 LPRL desarrollado por
art. 2.2 R.D. 39/1997)
- Normas e instrucciones en
materia de seguridad y
salud (art. 15 LRPL desarrollándose
a través art. 16.1
LPRL desarrollado por art.
2.2 R.D. 39/1997)
Es necesario actualizar el
Plan de Seguridad y Salud
original
NO NECESITA ya que no hay
previo Estudio o Estudio Básico
de Seguridad y Salud al no
existir proyecto de obra
La documentación preventiva
que rige es la que deriva de la
Evaluación de Riesgos y Planificación
de Acción Preventiva,
en base a:
- Procedimientos operativos
de ejecución de tareas (art.
16.1 LPRL desarrollado por
art. 2.2 R.D. 39/1997)
- Normas e instrucciones en
materia de seguridad y salud
(art. 15 LRPL desarrollándose
a través art. 16.1 LPRL desarrollado
por art. 2.2 R.D.
39/1997)
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Evaluación de Riesgos
(art. 16.2 LPRL desarrollado por
artículos 3 al 6 del R.D. 39/1997)
No se necesita ya que se dispone
de Plan de Seguridad y
Salud
Se necesita una evaluación
de riesgos específica de los
trabajos de reparación ya
que no hay Plan de Seguridad
y Salud
No se necesita ya que se
dispone de Plan de Seguridad
y Salud
Se necesita una evaluación de
riesgos específica de los trabajos
de reparación ya que no hay
Plan de Seguridad y Salud
Presencia de Recurso Preventivo
(Art. 32 bis LPRL desarrollado por
art. 22 bis RD 39/1997)
Se nombrará, en todos los casos, siempre que proceda para la ejecución de los trabajos nuevos o de reparación.
Coordinador de Seguridad y
Salud en fase de ejecución
(art. 3 R.D. 1627/1997)
Se requerirá siempre que proceda por la ejecución de los trabajos nuevos o de reparación y actué más de una empresa en
fase de ejecución.
Libro de Incidencias
(art. 13 R.D. 1627/1997
Sí. Aunque No es necesario diligenciar
uno nuevo. Sirve el
de la obra original.
No es necesario diligenciar
un Libro de Incidencias ya
que no hay Plan de Seguridad
y Salud.
Podría entenderse como recomendable
Sí. Aunque No es necesario
diligenciar uno nuevo. Sirve
el de la obra original.
No es necesario diligenciar un
Libro de Incidencias ya que no
hay Plan de Seguridad y Salud.
Podría entenderse como recomendable
Elaborado por los Ingenieros Industriales:
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Dejamos constancia de que el presente criterio se emite a título meramente informativo y con el único objetivo de orientar en la información contenida, care -
ciendo por tanto de carácter vinculante alguno.
Notas
1.- El COIICV, carece de competencias para realizar interpretaciones de carácter vinculante en materia laboral, que corresponden en exclusiva a los órganos jurisdiccionales del orden social y a las administraciones públicas
competentes. Por consiguiente, todo lo expuesto se corresponde con el criterio que sobre el particular se tiene y se emite a título meramente informativo y no vinculante.
2.- Toda la legislación referida puede ser consultada en los sitios web del INVASSAT - http://www.invassat.gva.es, y del Instituto Nacional de Seguridad e Higiene en el Trabajo - http://www.insht.es , en los que, además,
pueden tener acceso a documentación elaborada por los propios institutos así como a enlaces de instituciones y organismos europeos y de otros países que, sin duda, podrán resultarle de gran interés.
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