12 May Inclusión de observaciones de comuneros en el Acta ? LPH –

Los Administradores de Fincas en ciertos momentos se encuentran con la situación de que no saben si en una sesión del Acta de la comunidad para aprobar un acuerdo, deben apuntar todas las observaciones que se hagan por parte de los comuneros o si se deben limitar exclusivamente a lo relacionado con el acuerdo, siempre que lo consideren relevante. La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) establece por su parte algunas consideraciones que hay que tener en cuenta ante este supuesto; por un lado, exige en su art. 19.2.F) que “Se debe incluir en el acta los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, pero solo si fuere relevante para la validez del acuerdo, así como las cuotas de participación”. Ello dice Vicente Magro Servet, Pte. AP de Alicante –“es fundamental para conocer la aprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden del día en cuanto a los supuestos que requieren quórum específico en el art. 17 LPH. Hasta aquí entendemos que la posición del Administrador para decidir la inclusión de observaciones y alegaciones por parte de los comuneros es potestativa. No obstante atendiendo al art. 18.2 LPH es necesario incluir siempre los argumentos o votaciones en contra para su posterior impugnación del acuerdo, puesto que es requisito indispensable para dicha acción, tanto que se haya puesto en contra como que haya salvado el voto, es decir, no participar en las votaciones abandonando la Junta para que no se le pueda obligar a cumplir lo acordado, pues la aprobación de la mayoría en este sentido no suple su voluntad. No es lo mismo salvar el voto que votar en contra; por un lado votar en contra, aunque muestra su disconformidad y voto negativo, si se aprueba la decisión discutida en Junta, el comunero tiene que cumplir igualmente, en cambio, si se realiza la fórmula de Salvar el Voto, antes explicado, no se le puede obligar a asumir lo acordado, pues se ha referido a que no se puede sustituir aquí su voluntad. Por otro lado, debemos referirnos a las peticiones que hacen los comuneros para incluir en el Acta de la Junta cualquier tipo de observación aunque no venga al caso con lo discutido, esta decisión del Administrador de incluirlo o no, viene siendo problemática pues supone la no inclusión en el descontento de los comuneros. La LPH no admite nada a favor del comunero, pues no está en su derecho el incluir cualquier observación que realice, y por otro lado la citada Ley solventa el problema dando al Administrador dos posibles soluciones, por un lado, ofrecer al comunero la posibilidad de añadir esa observación en una Junta al efecto, o por otro lado, acudir a la vía del art. 16.2 LPH “Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. De este artículo se debe interpretar y presumir que no es posible la inclusión de lo que venimos diciendo en este informe, alegaciones y observaciones que no se corresponden a los puntos del día a tratar. El Magistrado Vicente Magro, ha querido concluir estableciendo dos posibles soluciones, que por un lado, favorece la comodidad y trabajo del Administrador de Fincas y por otro lado, contenta a los propietarios comuneros. Una primera solución, poco ortodoxa, a mi entender, es la de grabar en vídeo las juntas, quedando constancia de todas las observaciones, que aunque tengan estas últimas ninguna virtualidad y transcendencia real, los propietarios quedan contentos, viendo que así grabado se les han tenido en cuenta. No obstante esta solución es eficaz a corto plazo (en cuanto a la actitud de los comuneros) y poco práctica, puesto que a la luz de que se vuelva discutir sobre ese punto en la próxima Junta, se debe volver a recordar dicha observación. En cuanto a la segunda solución que propone el Sñor. Vicente Magro, es somete a la Junta un punto relativo a la no constancia en acta de cuestiones no previstas en el art. 19 LPH, que debería acompañarse el día de la Junta, un dictamen jurídico de terceros ajenos a la comunidad que permitiera al administrador avalar su postura de la junta rectora de someter a los comuneros la inexistencia de base legal para acompañar o unir al acta lo que no está permitido en el art. 19 LPH. Una solución que en la práctica parece ser costosa y lenta. No obstante cabe decir, que sería permanente. Con todo ello, parece ser, que la LPH no está muy especializada en este aspecto, y que los propietarios comuneros seguirán ocasionando los mismos problemas que se han analizado, por lo que se ve conveniente y así manifestó el Consejo General de Colegios Territoriales, en una Jornada de Trabajo celebrada en 2005, la necesidad de reformar la Ley de Propiedad Horizontal, o su nueva redacción.