En abril de 2012 el ICAV puso en marcha un Servicio de Intermediación entre deudores y Bancos, creando canales de comunicación y negociación para facilitar acuerdos de reestructuración o quita parcial de la deuda, dación en pago y arrendamiento con alquiler social. Ese Servicio se amplía a todos los partidos judiciales de la provincia de Valencia a partir del 1 de abril de 2013, mediante un convenio del ICAV con la Diputación Provincial de Valencia.

Se ha creado un estado de opinión favorable a modificar la legislación española sobre hipotecas y procesos de ejecución hipotecaria, que reequilibre la relación entre Banco y cliente; la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso de los Diputados está tramitando conjuntamente el Proyecto de Ley del Gobierno «de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios», y el Proyecto de Ley de «la dación en pago, paralización de los desahucios y alquiler social», de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

En medio de este panorama el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado el 14 de marzo de 2013 una Sentencia importante:

Declara que el sistema procesal español se opone a la Directiva 93/13/CE, porque cuando el Banco inicia un proceso de ejecución hipotecaria para subastar la vivienda habitual, y lanzar a sus ocupantes, resulta imposible o excesivamente difícil a los compradores acogerse a la protección que les otorga dicha Directiva, pues las normas procesales españolas: no prevén, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de alguna cláusula de la escritura del préstamo hipotecario; y tampoco permiten al Juez que conozca del juicio declarativo sobre el carácter abusivo de esa cláusula, adoptar, como medida cautelar, la suspensión del proceso de ejecución hipotecaria.

Además aborda tres posibles cláusulas abusivas de las escrituras de préstamo hipotecario, referidas a:

1) La facultad del Banco para dar por vencido anticipadamente todos los restantes plazos del préstamo hipotecario, cuando el deudor ha impagado sólo unos pocos plazos o incluso a veces un solo plazo.

2) Los intereses de demora: Las escrituras de préstamo hipotecario suelen establecer tipos entre el 15% y el 29% anual, mientras que la ley los fija en el 6% anual para las deudas objeto de sentencia judicial. Y además en la escritura suele quedar facultado el Banco para calcularlos sin ninguna intervención del deudor.

3) La facultad del Banco para realizar unilateralmente la liquidación de la deuda impagada e iniciar el proceso de ejecución.

Las cláusulas contractuales de las escrituras de préstamo hipotecario son redactadas unilateralmente por los Bancos, y forman parte de sus «condiciones generales de la contratación»; hasta el punto es así que, para redactar las escrituras de préstamo hipotecario, los Bancos envían a los Notarios sus «minutas de escritura», y éstos, en la inmensa mayoría de los casos, las transcriben literalmente en las escrituras, sin cambiar ni una coma ni un acento, pues los apoderados de los Bancos que acuden a firmarlas tienen instrucciones de no apartarse ni un ápice de la minuta. Esas cláusulas no se negocian individualmente entre Bancos y clientes, quienes, antes de firmar la escritura, rara vez llegan si quiera a leerlas y, menos aún, a entenderlas.

La Sentencia del TJUE deja en manos de los Jueces españoles determinar, en cada caso concreto: si las cláusulas de la escritura de préstamo dejaron al deudor en una situación jurídica menos favorable que la prevista con carácter general por el Derecho español; si le han causado desequilibrio en su relación con el Banco; y si sería razonable pensar que el comprador de la vivienda hubiera aceptado las cláusulas que firmó si hubiera sido tratado por el Banco de manera leal y equitativa, en el marco de un negociación individual. Con estas premisas, es predecible que los Jueces españoles llegarán a la conclusión de que en muchos casos esas cláusulas infringen la repetida Directiva 93/13-CE y la legislación española de Protección de Consumidores y Usuarios, y habrán de determinar su nulidad.