07 Oct Obras de cerramiento en aticos, terrazas y balcones, quorum necesarios obras – abogados valencia

 Arreglo de la terraza del ático que hace de cubierta pero es privado

Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hace uso de la misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio, salvo que en los estatutos se indicara otra circunstancia. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias

Articulos de la LHP. ART. 5 – Titulo constitutivo – y cuota de participación tomando como base la supercie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso.

La jurisprudencia – Es clara al recoger que las terrazas, balcones o galerías son, por naturaleza, un elemento común, art. 396 CC Y art. 3 de la LPH.

TS Sala 1ª 22-2-2005, 11-5-2006, 6-7-2006, 18-1-2007, 30-7-2007.

Obras – las Terrazas a nivel son un cerramiento del edificio, por lo que un cerramiento significa una alteración del estado exterior, AP Barcelona sec. 14ª 6-11-2001, declara ilegales las obras de cerramiento por no haber obtenido la autorización de la junta de propietarios.

Se consideran las reparaciones gastos general siempre que no hayan sido afectadas por obras realizadas por el propietario, en este caso serían del mismo ST AP Madrid Sec 13ª 12-6-2003.

Cerramiento o modificación de terrazas

Con la reciente reforma de la LPH se podrán cerrar terrazas y balcones de manera uniforme si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en un 30%, para lo que se requerirá el previo acuerdo de las 3/5 partes. Ahora bien, cuando un propietario solicita el consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá tener en cuenta a la hora de otorgarlo los casos similares existentes en la comunidad y que constituyen un precedente.

En el supuesto de que, solicitado el consentimiento, la junta denegase el cerramiento aun existiendo casos similares en los que ha habido un consentimiento expreso o tácito, el propietario afectado podría acudir a la vía judicial por ser lesivo a sus intereses y constituir un agravio comparativo.

~~La primera modificación la encontramos en el quorum necesario para adoptar acuerdos de mejoras y de obras no necessarias. Anteriormente era necesario la mayoría simple y ahora se eleva a 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Sigue manteniéndose que el disidente no está obligado al pago, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Otra novedad es que ahora las abstenciones impiden la unanimidad. Además, se rebaja el régimen de la unanimidad a los 3/5 para determinadas obras que afectan a la estructura y fábrica del edificio, requiriendo en todo caso de autorización administrativa:

– la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes

– el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte
– la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficacia energética, o de las cosas comunes.

En el caso de cerramiento de terrazas, el Magistrado Almagro aconseja fijar “los criterios” conforme a los cuales deben hacerse los cerramientos, que sólo requerirá la mayoría simple la aprobacion de dichos criterios, ya que en caso contrario hay que ir sometiendo a junta cada uno de los cerramientos que se soliciten. De esta forma, quien desee realizarlo sólo deberá comunicárselo al administrador o al presidente, comprometiéndose a seguir el sistema fijado en tal acuerdo.

~Se recomienda que ante las peticiones de comuneros relativa a llevar a cabo utilización de elementos comunes en obras para aprovechamiento
privativo (cerramiento terrazas, salidas de humo, toldos, aparatos de aire acondicionado) se planteen para la junta en el orden del día como
acuerdos marco en general, a fin de permitir el uso del voto presunto que haga más asequible la adopción de los acuerdos que requieran de quórum
privilegiado. Con ello, solo se exigiría el día de la junta aprobación por mayoría simple.

Si no existe este acuerdo, aunque se vaya a realizar el cerramiento exactamente igual que uno existente, habría que solicitarlo en una Junta de propietarios.