08 Ene resolucion anticipada de contratos de arrendamiento de negocios
RESOLUCION DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO
NORMAS CC: 1091 1101 1124 1256 1258 1565 Y 1568
A la vista de los anterior no cabe el desistimiento unilateral del arrendatario sin consentimiento del arrendador, salvo que esté prevista en el contrato esa posibilidad, por lo que es posible que el arrendador ejercite el derecho a exigir el cumplimiento contractual.
Si el arrendatario no puede cumplir por causas de índole económicas, – rebus sic stantibus – que se aplica si existe una alteración de la base del negocio jurídico, aplicándose de forma restrictiva por afectar a los principios de -pacta sunt servanda – y al de seguridad jurídica recogidos en los arts. 1091 y 1258 CC.
En el caso del arrendamiento de larga duración de un hotel, se aplicó la cláusula rebus sic stantibus -la alteración sustancial de las circunstancias puede dar lugar a la modificación de las estipulaciones del contrato- por la significativa caída de la demanda del sector con registro de pérdidas de la empresa arrendataria (TS 15-10-14, EDJ 218762).
El arrendatario debe probar la alteración de las circunstancias 217.3 LEC .
TS – 30/4/2002 – La imposibilidad de la prestación no solo puede ser física o legal, sino también económica.
TS – 9/4/2012 – La tendencia para el cálculo de la indemnización es la resultante de la cantidad equivalente a 1 mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir por aplicación analógica del art. 11.2 LAU .
INDEMNIZACION EN FUNCION DE CADA CASO – TS 30/10/2007 Y 2/10/2008
CONCLUSION – EL ARRENDATARIO podría resolver anticipadamente el arrendamiento, si le fuera imposible el acatamiento, salvo que no lo pudiera probar y estaría obligado al cumplimiento integro.
n vista de la paralización o ralentización de la actividad a consecuencia del estado de alarma, ¿puede una empresa cancelar los pedidos efectuados o los compromisos ya adquiridos con terceros (como el pago del alquiler o de mercancías)?
Con ciertas excepciones (p.e., moratoria en el pago del alquiler, la cuota hipotecaria o créditos banca-rios), no hay ninguna medida a nivel legal derivada de la declaración del estado de alarma en España que exonere a las partes de cumplir los contratos que ha suscrito o que permita posponer su cumplimiento a una fecha posterior a la prevista en el contrato (pacta sunt servanda).
No obstante, dada la situación generalizada, lo más adecuado es renegociar de buena fe las condiciones del contrato (cantidad, precio, aplazamientos, fechas de suministro, etc).
A falta de acuerdo, puede esgrimirse la denominada cláusula rebus sic stantibus –de origen y aplicación jurisprudencial- en virtud de la cual un cambio sobre-venido y sustancial de las circunstancias puede dar lugar a la modificación del contrato o al derecho a desistir unilateralmente del mismo. Esta cláusula se aplica de forma restrictiva y excepcional por los tribunales, aunque pocas situaciones hay tan excep-cionales como la que se está viviendo en este momento a nivel global. Particularmente, en España, esta cláusula se invocó por parte del sector inmobilia-rio tras la crisis económica desatada en 2008, que impidió a muchas promotoras cumplir sus obligacio-nes (como el pago del precio pactado en la adquisi-ción de terrenos, que se reveló excesivo tras la fuerte e inusitada corrección del sector).
En todo caso, el incumplimiento de un contrato por causa de fuerza mayor (Código Civil art.1105)
exonera al deudor de tener que indemnizar daños y perjuicios, pero no de tener que cumplir la obligación pactada.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que los plazos de prescripción y caducidad de las acciones quedan suspendidos durante el estado de alarma y sus prórrogas (RD 463/2020 disp.adic.4ª).